Radiografía de la vivienda en Andalucía: poca oferta, mucha demanda y turismo

La vivienda está de récord en Andalucía. Según las cifras del portal inmobiliario Idealista, el precio del metro cuadrado está más alto que nunca en Málaga, Sevilla, Cádiz y Granada, donde viven casi seis millones de personas, el 70% de los andaluces. Y en Huelva ronda ya su máximo histórico, alcanzado durante la burbuja que explotó en 2008. La escasa oferta, la alta demanda, la falta de suelo, la exigua promoción pública, el incremento de los costes de construcción o el peso de los fondos de inversión en el mercado inmobiliario son algunos de los factores que los expertos creen que marcan la situación. Pero todos señalan a uno especial: el turismo, que afecta tanto que el 40% de los jóvenes considera que comprar o alquilar una casa le genera un problema que afecta a su salud, según una encuesta publicada el año pasado por la Junta de Andalucía. La comunidad es la tercera donde más suben los alquileres tras la valenciana e Islas Baleares, según los últimos datos del INE. La Encuesta Social 2025 de la Junta de Andalucía revelaba que el 82% de la población andaluza considera que no es fácil encontrar vivienda a precio razonable en su entorno, cifra que subía al 89% en Sevilla y al 90,6% en Málaga. Hoy conseguir quedarse a vivir en el barrio es un lujo. Y la media del salario que cada persona debe dedicar a la hipoteca es del 38%, y del 40% para un alquiler, según el Informe sobre la situación de la vivienda en Andalucía 2025 elaborado por Comisiones Obreras. Los expertos destacan que un factor especialmente relevante para llegar a este contexto en Andalucía es el enorme número de pisos turísticos. Los datos del Informe de Oferta Turística de la Junta de Andalucía desvelan que la comunidad suma 152.000 viviendas de uso turístico con casi 800.000 plazas. Los contrastes, eso sí, son evidentes: en Málaga hay más de 88.000 de estos inmuebles, mientras en Jaén hay menos de un millar. A ello hay que añadir otros 2.700 conjuntos de apartamentos turísticos con 135.000 plazas. El sector solo ha empezado a regularse tímidamente en Cádiz primero y, de manera más reciente, en ciudades como Sevilla, Córdoba y Málaga. Ahí la moratoria para nuevas licencias ha reducido el rápido crecimiento de los últimos años, pero ha tenido un efecto rebote, disparando el número de edificios enteros de apartamentos turísticos. En Granada, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía anuló hace unas semanas el decreto municipal para limitarlos. Iban Díaz, profesor de Geografía en la Universidad de Sevilla que investiga sobre procesos de gentrificación y turistificación, señala que el mercado de la vivienda en Andalucía comparte similitudes con otros territorios de España, la principal, el uso de los inmuebles como activo, como inversión donde meter los ahorros más allá de su función residencial. Sin embargo, ratifica que la comunidad tiene un factor diferencial, la cuestión turística, la especialización en un sector que, reconoce, mueve miles de millones y genera mucho empleo: una media de 482.000 personas ocupadas en 2025. A cambio, también “explica mucho de la problemática actual”, como advierte Díaz. A un lado, expone, porque las segundas residencias ligadas al turismo impulsan aún más los precios de la vivienda. Y hay lugares donde las nuevas casas y edificios van enfocados principalmente a ese mercado, que además paga mejor. “Hay mucha demanda y el sector se enfoca ahí”, indica Juanjo del Águila, casi dos décadas al frente de la inmobiliaria Cabo de Gata Inversión, quien enfatiza cómo la inmensa mayoría de nuevas viviendas en esta zona de Almería no son precisamente para los residentes. Lo demuestra el hecho de que “la mayor parte de las operaciones son al contado” en una región donde ya, a nivel global, tres de cada 10 viviendas se compran sin financiación, según el INE. “Y esto tiene un problema indirecto: no hay sitio para los trabajadores del turismo ni para la población local”, apunta Del Águila. Una expulsión de vecinos que también se vive en Málaga, donde los alquileres han subido el 32,7% en una década, como acaba de reflejar el INE. Es lo que han denunciado organizaciones sociales y partidos de la izquierda en repetidas ocasiones en los últimos años. Y hasta el alcalde de la capital, Francisco de la Torre, quien dijo hace un par de años que irse a vivir fuera de la ciudad tenía “una importancia relativa”. “En sitios donde el turismo es tan importante los salarios son muchas veces precarios e inestables por la propia estacionalidad del sector”, retoma Díaz. “Y así es aún más difícil acceder a un piso”, añade. Basta echar un vistazo a los datos: según el INE, la renta media andaluza —la segunda más baja de todo el país— está un 15% por debajo de la media española y se aleja un 40% de las de Madrid o País Vasco, las más altas. “El incremento de renta de los últimos años no se ha distribuido a toda la población de manera homogénea. Y, sin embargo, el precio de la vivienda sí es generalizado, nos afecta a todos”, ratifica Elena Bárcena, catedrática del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Málaga. La especialista pone ahí el acento en provincias como la suya donde gracias a las industrias tecnológicas, los nómadas digitales o el turismo, entre otros factores, la renta se ha visto incrementada en hasta un 10% en el último año; a cambio, los sueldos del sector servicios no han crecido de igual manera. “Esto está afectando especialmente a trabajadores, jóvenes profesionales, familias locales y personal esencial para sectores como la hostelería, la educación, la sanidad o los servicios”, afirma Christopher Clover, fundador de Panorama Properties, que trabaja desde 1970 en Marbella, donde los precios del alquiler están más que disparados. Según los datos de la compañía de Clover, un piso medio de 80 metros cuadrados ha pasado de 848 euros mensuales en 2019 a unos 1.600 euros en julio de 2025, casi el doble en seis años. José Antonio Pérez es director de la escuela de negocios RebsReal Estate Business School, con sedes en Madrid y Málaga. Para él, la principal clave de la vivienda en Andalucía es la falta de oferta, a pesar de que se han terminado algo más 20.000 viviendas anuales en el último lustro, de 100.000 en total desde 2022, como recoge el Pulsímetro inmobiliario que él mismo dirige. “Harían falta 50.000 más cada año para rebajar la tensión del mercado y atender a la demanda solvente actual”, asegura Pérez, quien destaca la existencia de un amplio número de personas y familias con capacidad de compra y alquiler, pero que no encuentran casas porque esa demanda supone hasta el triple de la oferta existente. La respuesta del mercado es clara: subida de precios. Promover suelo para la construcción de más vivienda —como defiende la Junta de Andalucía que dirige Juan Manuel Moreno Bonilla— parece la solución fácil, pero no lo es cuando los trámites urbanísticos se alargan durante años y el valor final de los pisos se hace inalcanzable para una mayoría. Por eso los partidos de izquierdas reivindican entre otras medidas el impulso del parque público, como prevé el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, impulsado por el Gobierno, prevé movilizar 1.137 millones de euros en Andalucía, la comunidad que más fondos recibe. Mientras todo llega —los procesos urbanísticos son muy lentos—, la situación se agrava ante el crecimiento vegetativo, la inmigración y, de nuevo, el turismo, según Pérez. También están las casas vacías, hay 641.000 en la comunidad, según el INE, a las que, como recoge un estudio conjunto de las universidades de Málaga y Sevilla, rodea un “inaceptable déficit de información”. La prueba del agravamiento de la situación, según explica Pérez, es lo poco que duran los anuncios con precios de mercado en los portales inmobiliarios. Cualquiera que busque piso sabe que la competencia es feroz y que puede ser vendido en apenas horas con compradores elevando incluso el precio de partida. En muchas ocasiones, además, los valores están disparados, inflados por propietarios que confían en vender por cantidades que sus inmuebles no valen, “pensando erróneamente que el incremento de precios del mercado les beneficiará”, subrayan fuentes de Idealista.