¿Dónde están los garajes más rentables para invertir?

El mercado inmobiliario se consolida como uno de los grandes referentes para la inversión, gracias a que combina una rentabilidad relativamente elevada con ciertas perspectivas de revalorización a medio plazo. Y, dentro de esta área, los garajes brillan con luz propia, debido a que resultan más asequibles que una vivienda, lo que abre la puerta a pequeños ahorradores. Y eso, junto con la creciente demanda en muchas ciudades por las limitaciones al tráfico y el descenso en las plazas de aparcamiento, las convierte en un activo muy interesante. Comprar una plaza de aparcamiento para ponerla en alquiler ofrece una rentabilidad bruta del 6% anual, de acuerdo con los datos del portal inmobiliario Idealista como resultado de cruzar los precios de compra con los de alquiler. Una cifra que duplica la rentabilidad de los bonos del Tesoro y de la inflación y que se considera como una inversión que ofrece seguridad a los inversores conservadores. Además, mientras que la rentabilidad de la vivienda ha retrocedido seis décimas el último año por las fuertes subidas de los precios de compra, la de los garajes se mantiene estable a lo largo del tiempo y genera menos riesgos y gastos para los propietarios. Con todo, esta cifra no es nada homogénea, ya que la rentabilidad de una plaza de aparcamiento en Murcia capital (10,6%) cuadruplica la de Salamanca (2,6%), y también hay grandes diferencias entre los distintos barrios y calles de cada ciudad, e incluso entre los distintos edificios en una misma calle. Hay que tener en cuenta que muchos bloques construidos décadas atrás no cuentan con garaje, disponen de muy pocas plazas o son poco accesibles. Y, además, muchas plazas también pueden cobrar una importancia renovada no solo por su alquiler a residentes, sino también a quienes se desplazan a trabajar a esta área. En concreto, Murcia capital lidera el ránking de la rentabilidad de los garajes, ya que comprar una plaza para ponerla en alquiler ofrece un retorno anual del 10,6% del coste de adquisición, descontando impuestos y gastos asociados a la propiedad y a la renta, seguido de Castellón de la Plana (8%), Ávila (7,1%), Barcelona (6,7%), Toledo (6,3%), Lleida, Logroño (6,1% en ambos casos), todos ellos por encima de la media española. Por debajo, aunque por encima de la cota del 5%, quedan Tarragona (5,6%), Guadalajara, León, Pamplona (5,5% en los tres casos), Girona, Las Palmas de Gran Canaria (5,4%), Oviedo (5,2%), Madrid (5,1%) y Alicante (5%). En cambio, muchas ciudades de tamaño grande y mediano quedan por debajo de estas cifras, como es el caso de Zaragoza (4,9%), Sevilla (4,5%), Bilbao (4,3%), Valencia (4,1%), A Coruña (4%), San Sebastián (3,8%), Valladolid (3,8%) o Málaga (3,4%). De hecho, hay varias capitales con rentabilidades relativamente bajas como es el caso de Salamanca (2,6%), Palencia (2,7%), Palma de Mallorca (3,2%), Granada (3,3%), Santander (3,4%) o la ya mencionada Málaga. Hay que tener en cuenta que, al contrario que el mercado de la vivienda, que se maneja en rentabilidades muy similares en toda España, el mercado de los garajes es más heterogéneo, donde Murcia cuadruplica la rentabilidad de Salamanca. Sin embargo, a largo plazo es necesario considerar también las distintas posibilidades de revalorización de los activos y de actualización de la renta, lo que exige un mayor conocimiento del mercado local. El mercado de los garajes ofrece una rentabilidad del 6% en el conjunto de España, siete décimas inferior a la de la vivienda, si bien también hay que tener en cuenta que este activo tiene una puerta de entrada más asequible para los inversores, ya que es posible adquirir una plaza de garaje a partir de 10.000 euros, una cifra que se eleva en las zonas prime de las grandes ciudades. Además, los aparcamientos compensan esta menor rentabilidad inicial con menores riesgos que el mercado de la vivienda y gastos asociados, como es el caso de gastos de comunidad o mantenimiento. Por otra parte, la fuerte heterogeneidad de las rentabilidades pueden jugar a favor del inversor que conozca el mercado, que puede obtener un rendimiento mayor en el caso de comprar en una zona adecuada o con buenas características de cara a la demanda, como una mayor amplitud, trastero anexo o posibilidad de cargar un vehículo eléctrico. Hay que tener en cuenta que en muchos edificios escasean las plazas de garaje debido a la antigüedad de la construcción, al uso por parte de trabajadores de la zona o a la retirada de plazas de aparcamiento en la vía pública, mientras que en otros, con residentes más mayores que están dejando de usar el coche, es posible que la situación sea la contraria, aunque en un futuro podrían ser relevados por jóvenes, lo que invertiría la tendencia. Además, el mercado de garajes ofrece numerosas posibilidades, como es el caso de la conversión de locales comerciales en plazas de garaje, algo especialmente interesante en barrios donde los edificios residenciales no cuentan con garaje y donde muchos comercios están echando el cierre. Con ello, un establecimiento a pie de calle de este tipo se puede convertir en un pequeño aparcamiento para varios coches y motos, con los que el inversor podría conseguir una cierta rentabilidad, a la vez que se reserva una plaza para sí mismo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que para que esto sea viable es necesario que el local cuente con vado y licencia municipal para el cambio de uso. Además, debe disponer de una buena ventilación y una distribución que facilite la entrada y salida de coches y su aparcamiento, sin columnas que bloqueen el paso ya que, en caso contrario, un local con una capacidad teórica para tres o cuatro coches podría acabar reducido a apenas dos plazas, arruinando la rentabilidad de la operación.