El 70% de la vivienda de lujo en venta está en Madrid, Málaga, Baleares y Barcelona

El crecimiento del mercado inmobiliario es generalizado en toda España, pero hay un segmento donde está especialmente concentrado: el lujo. Así, aunque hay 46.454 viviendas a la venta por un valor de más de un millón de euros, de acuerdo con los datos publicados ayer por el portal inmobiliario Idealista, el 70% de ellas se concentra en solo cuatro provincias: Málaga, Madrid, Baleares y Barcelona. Y, por el contrario, dos terceras partes de las provincias apenas disponen de este producto, que ni siquiera tiene lugar en Palencia y Soria. La concentración es todavía mayor en el caso del "ultralujo" (más de tres millones de euros), ya que Madrid, Málaga y Baleares reúnen cuatro de cada cinco viviendas a la venta a fecha de junio de este año, a mucha distancia del resto. La provincia de Málaga lidera la oferta de vivienda de lujo en el portal inmobiliario Idealista, con 9.472 inmuebles a la venta por encima del millón de euros, seguida de Madrid (9.276 viviendas), Baleares (8.060), Barcelona (5.492), Alicante (5.466), Girona (2.123) y Santa Cruz de Tenerife (1.324). Con ello, el 69,5% de toda la oferta disponible de concentra en apenas cuatro provincias (Málaga, Madrid, Baleares y Barcelona), si bien esta cifra se eleva hasta el 88,7% si se incluyen todas las provincias con más de mil inmuebles a la venta por encima de esta cantidad. Estas provincias van seguidas, a bastante distancia en algunos casos, de Valencia (942), Cádiz (813), Las Palmas (467), Vizcaya (340), Guipúzcoa (327), Pontevedra (303) y Sevilla (264). Hay varios factores que determinan la existencia de oferta "de lujo" en estas provincias. Por un lado, se trata de provincias donde el precio del suelo ya es particularmente elevado, por lo que una vivienda espaciosa, bien ubicada y con buenas características y calidades puede alcanzar fácilmente unas cifras elevadas, algo que no sucede en otras provincias. Por otra parte, dentro de estas provincias mencionadas hay dos tipos de mercados: las grandes urbes (y, en menor medida, las ciudades medianas) y las zonas de costa. En los primeros, la presión demográfica empuja los precios del inmobiliario al alza y la existencia de perfiles profesionales muy cualificados y bien pagados impulsa la demanda de viviendas de alto standing. Y, dentro de ellos, hay que diferenciar entre las viviendas en zonas muy exclusivas, a pesar de ser más antiguas, como es el caso de buena parte de los inmuebles dentro de la Almendra Central madrileña, de la vivienda más nueva, espaciosa y con mejores características de algunos municipios de la periferia, como sucede en La Moraleja o Boadilla del Monte. En la costa, la existencia de un buen clima y los servicios de alto nivel son los que impulsan la demanda por parte de compradores tanto nacionales como extranjeros, con ingresos altos, ya sean trabajadores o jubilados. Y su elevada rentabilidad con la puesta en alquiler favorece la compra como inversión. Todo ello contrasta con las otras 36 provincias, que apenas cuentan con 1.785 inmuebles a la venta por encima del millón de euros. Y dos de ellas, Soria y Palencia, ni siquiera cuentan con uno. Estas provincias van seguidas de Zamora y Teruel (un inmueble de más de un millón de euros en cada caso), Cuenca (2) y Jaén (3). Además, hay otras diez provincias con un máximo de diez inmuebles de estas características a la venta: Lugo, Valladolid, Salamanca, Albacete, Badajoz, Cáceres, Ciudad Real, Ourense, León y Burgos. En líneas generales, se trata de provincias de interior con escasa presión demográfica donde el suelo es relativamente asequible y donde, por lo tanto, es fácil adquirir una vivienda de calidad a un precio inferior a la media. Y, además, la escasez de rentas muy altas y las malas conexiones con las grandes urbes limitan este tipo de demanda. Ultralujo Sin embargo, el mercado de "ultralujo", como denomina Idealista a las viviendas de más de tres millones de euros, está todavía más concentrado, ya que cuatro quintas partes de la oferta disponible actualmente se encuentran en solo tres provincias: Málaga, Baleares y Madrid. Y, por el contrario, quince provincias no cuentan con ningún inmueble de estas características a la venta. En concreto, Málaga lidera este segmento del mercado inmobiliario, con 3.671 viviendas a la venta por encima de los tres millones de euros, seguida de Baleares (2.942), Madrid (1.830), Barcelona (608), Alicante (506), Girona (263), Santa Cruz de Tenerife (247) y Cádiz (232). En total, estas ocho provincias aglutinan el 98% del mercado de muy alto stánding, a mucha distancia del resto del territorio. De hecho, en el furgón de cola hay quince provincias donde no hay un solo inmueble a la venta por encima de los tres millones de euros. Es el caso de Soria, Palencia , Zamora, Jaén, Valladolid, Salamanca, Badajoz, Ourense, León, Burgos, Guadalajara, Segovia, Huesca, Álava y La Rioja, seguidas de Teruel, Cuenca, Lugo, Huelva, Córdoba, Navarra, Almería (una vivienda de "ultralujo" en cada provincia) y de Albacete, Cáceres, Zaragoza, Toledo, Pontevedra (dos inmuebles). En la mayor parte de estas provincias hay mucho suelo disponible para edificar, lo que reduce las tensiones por la compra de vivienda. Y si a ello se suma la escasa demanda de rentas muy altas, el resultado es que apenas hay mercado para este tipo de inmuebles. Un fuerte avance de la vivienda más exclusivaEl número de viviendas exclusivas crece con fuerza. Si en junio del año pasado había 43.707 viviendas a la venta en la página web de Idealista por encima del millón de euros y 8.725 por encima de los tres millones de euros, ahora estas cifras se han incrementado un 6,3% y un 20,5% respectivamente. Este salto se debe a que en los últimos años el mercado inmobiliario español se ha consolidado como un gran polo de atracción para las clases altas europeas, que no solo buscan ya una segunda residencia en el territorio nacional sino que incluso apuestan por teletrabajar desde España, en localidades de costa próximas a aeropuertos internacionales, como el de Málaga, el de Alicante, el de Valencia o el de Barcelona. A ello hay que sumar la creciente presión demográfica y la falta de suelo disponible para nuevas promociones en numerosas provincias. Además, un factor añadido en los últimos años son los crecientes costes de edificación residencial, que se han incrementado un 26,6% entre 2019 y 2026, elevando también el coste de la vivienda en las zonas donde la presión demográfica es menor.