El rally del euríbor impacta en el precio de las hipotecas

El mercado hipotecario español ha entrado en una fase de redefinición muy acusada en esta primavera. El conflicto de Oriente Próximo está acelerando el proceso de normalización del precio de los préstamos que los bancos habían iniciado desde finales de 2025 para proteger los márgenes. Ahora, con expectativas de subidas de los tipos de interés en la zona euro y el euríbor escalando hasta niveles cercanos al 3%, el coste medio de las hipotecas crece. "El euríbor vuelve a tensionar las hipotecas variables y confirma un cambio de tendencia: dejamos atrás el periodo de alivio y entramos en una fase de mayor incertidumbre", asegura Laura Martínez, de iAhorro. El cambio de ciclo se deja ver con toda claridad ya en las estadísticas mensuales del Banco de España. En enero, el tipo de interés medio de las nuevas operaciones saltó desde el 2,61% de cierre de 2025 hasta el 2,68%. Y en febrero se ha mantenido el ritmo de subida, con un nuevo salto, hasta el 2,75%, lo que supone volver hasta los niveles más altos en un año. Y aún no está contabilizado el impacto de la guerra en Irán, que arrancó en marzo. Desde RN Tu Solución Hipotecaria señalan que las hipotecas fijas y mixtas están experimentando subidas medias "de unos 0,25 puntos. Las entidades no quieren asumir riesgos en un contexto tan incierto", en referencia a la guerra en Oriente Próximo. Por su parte, Kelisto calculaba al cierre del mes de marzo que los préstamos fijos son algo más de un 4% más caros que hace un año. Un proceso que puede continuar en lo que queda de ejercicio. Pero el mercado hipotecario no navega en una sola dirección. Por el contrario, es muy poliédrico, y atiende a variables muy distintas que acaba condicionando mucho el precio final que se ofrece al cliente. Se puede hablar de un mercado a varias velocidades. "Los bancos no están apostando a la misma estrategia. Algunos están subiendo tipos y otros siguen siendo muy agresivos para ganar cuota. Eso genera una ineficiencia clara en el mercado: dos perfiles similares pueden recibir ofertas muy distintas. Y ahí es donde el cliente bien informado puede ahorrar miles de euros solo eligiendo mejor la financiación", explica el CEO y cofundador de Trioteca, Ricard Garriga. Aunque son orientativas porque las entidades financieras proponen tipos sensiblemente mejorados en algunos casos, dependiendo del perfil de solvencia del cliente, las ofertas oficiales que las entidades financieras publican en sus páginas web ofrecen pistas significativas de dónde están y cómo son las hipotecas más atractivas del mercado. En el caso de los grandes bancos españoles, ya no hay ninguna oferta oficial en la modalidad de tipo fijo por debajo del 3,50% TAE (tasa anual equivalente) con máxima vinculación. Es una demostración de que la época de la financiación muy barata ha tocado a su fin. La otra cara de la moneda la configuran los precios de las entidades digitales son más competitivos respecto a los grandes bancos de lo que lo eran cuando empezó el año. Y eso que entonces entidades como Openbank y Banca March (esta última a través de su brazo digital Avantio) ofrecían tipos fijos del 2,98% y del 3,01%, con diferencias de casi 30 puntos básicos respecto a la mejor de un banco tradicional, la de Santander. Esa diferencia se amplía hasta casi medio punto porcentual. Ahora, March es la única entidad que mantiene precios este año y la que cuenta con la oferta más agresiva del mercado. Y entre las entidades tradicionales sobresale Ibercaja, que está ofreciendo el 3,25% a tipo fijo, por delante de neobancos como MyInvestor, Openbank (el banco digital de Santander ha subido el coste con fuerza desde el 2,98% hasta el 3,42% este año) y Coinc. En cualquier caso, estos precios oficiales se pueden mejorar sensiblemente en la negociación cara a cara con las entidades o a través de los brókeres hipotecarios. Las hipotecas fijan son recomendables para quienes buscan seguridad alejándose de los vaivenes del euríbor. Esta modalidad en la que siempre se paga la misma cantidad independientemente de si el índice hipotecario sube o o baja es una opción recomendable para quienes no esperan mejoras de sueldo significativas a medio y a largo plazo y quieren una hoja de ruta de pagos totalmente estable. Por su parte, la hipoteca mixta combina las características tanto del préstamo fijo como del variable: durante el primer tramo, que se extiende durante 5, 10 o 15 años, su tipo de interés será fijo y la cuota será siempre la misma. Después, llega el tramo variable donde el TIN se calculará al sumar al diferencial que se negocie con el banco el valor del euríbor. Este préstamo está indicado para quienes no quieran atarse a una hipoteca 100% fija, pero que tampoco quieren los riesgos de una variable. Por último, las hipotecas variables son la opción ideal para aquellos a los que no les importe correr el riesgo de que la cuota de su hipoteca pueda variar: aumentar o disminuir. Pese a que su demanda ha caído en los últimos años, es una opción atractiva para quienes firman hipotecas cortas (10, 15 o 20 años), y para aquellos que prevén amortizar antes de finalizar el plazo de pago. En estos momentos, el escaparate comercial de la banca es muy atractivo en este segmento, ahora muy castigado por la subida del euríbor y por la fuerte competencia del tipo fijo. Hasta cuatro entidades ofrecen en estos momentos diferenciales sobre el euríbor (ver cuadro adjunto) que no superan el 0,5%, con Kutxabank a la cabeza. En estas ofertas a tipo variable, es importante el tipo de interés fijo que los bancos cobran durante el primer año y, en algunos casos excepcionales durante los primeros 24 meses. En las mejores ofertas se sitúa entre el 1,5% y el 2,3% y puede condicionar significativamente el coste final de la hipoteca. En el contexto de un mercado hipotecario cambiante, la salud financiera de las familias depende de conseguir las condiciones más competitivas posibles en el préstamo. A través de sus plataformas, que salvo en operaciones especialmente complejas son totalmente gratuitas para los clientes, las conocidas como hipotech cuentan en la mayoría de los casos con propuestas personalizadas por parte de las entidades financieras con las que trabajan y que ofertan tipos que en algunos casos están muy por debajo de los oficiales que se promocionan en las oficinas y en las páginas web de los diferentes bancos. En la práctica, el cliente introduce en estas plataformas sus datos personales y financieros y las características del préstamo que necesita y los bancos compiten en precio por quedarse con la operación. Si ésta llega a buen puerto, el bróker hipotecario cobra una comisión a la entidad financiera. Firmas como Trioteca, Hipoo, Finteca, Idealista o iAhorro trabajan en un mercado cada vez más competitivo y consiguen ahorros significativos para sus clientes, en un momento especialmente complejo, porque el precio de la vivienda no deja de escalar y dispara el importe medio de las hipotecas, lo que se traduce en un mucho mayor esfuerzo de las familias para comprar. "La edad media de acceso a la primera vivienda ya está en los 41 años, siete más que la media europea. Eso no es un dato aislado: es el síntoma de un mercado donde cada generación juega con reglas, plazos y barreras de entrada completamente diferentes", aseguran en Finteca.