El nuevo decreto obliga a las administraciones a asumir la deuda de inquilinos vulnerables para frenar desahucios

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles los dos reales decretos que concentran el paquete de medidas diseñado por el Gobierno de coalición para hacer frente a la crisis de la vivienda, y que fueron aprobados ayer por el Consejo de Ministros. El texto del primero, el más extenso, contiene algunos retoques respecto del que naufragó el pasado viernes en el Congreso. Junto con la extensión de la limitación de compra de vivienda por parte de los fondos buitre hasta el 31 de diciembre de 2030 ―dos años más de lo que recogía el anterior marco―, y la necesidad de que estos tengan que presentar un informe de tasación independiente que refleje que el precio por el que se ejecuta esa compra es superior al 70% del valor del mercado del inmueble (para justificar que no se trata de una adquisición especulativa), la principal novedad del nuevo marco hace referencia al blindaje de los inquilinos vulnerables frente a los desahucios. Antes estas situaciones fija un procedimiento más exigente para las Administraciones y que dificulta la ejecución de los lanzamientos cuando estas no hayan facilitado un sitio donde vivir a las personas que van a ser desalojadas. Los cambios estarán en vigor a partir de este jueves, un día después de su publicación oficial. La modificación más relevante que presenta el texto del primero de los dos reales decretos publicados este miércoles ―el segundo hace referencia a la prórroga automática de los contratos de alquiler― respecto al de la semana pasada afecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y al mecanismo de enervación extraordinaria de los desahucios para hogares vulnerables que regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. La enervación se refiere a un procedimiento por el cual se evita un desahucio cuando se abonan todas las cantidades adeudadas. En este caso, al tratarse de una fórmula extraordinaria, es la Administración pública quien debe hacerse cargo de la deuda del inquilino vulnerable, permitiéndole conservar la vivienda mientras se busca una solución habitacional. El nuevo marco endurece las obligaciones de las Administraciones públicas cuando intervienen para evitar un lanzamiento de una persona en situación de vulnerabilidad: ya no solo deberán hacerse cargo de las rentas o cantidades adeudadas, también de las costas procesales. Además, introduce una novedad al establecer que, si transcurren dos meses sin que la Administración haya abonado esas cantidades, quedará automáticamente subrogada en la deuda del inquilino. Esto es, pasará a ocupar el lugar del arrendatario como deudora frente al propietario y asumirá el pago de las cantidades pendientes, de modo que la falta de recursos del arrendatario no pueda desembocar automáticamente en la pérdida de la vivienda. En ese supuesto no se extinguirá el contrato ni podrá ejecutarse el lanzamiento. Aunque la competencia de vivienda es autonómica, la norma contempla que “la Administración General del Estado compensará los gastos en los que incurran las comunidades” como fruto de este nuevo procedimiento. La reforma también incorpora nuevas prórrogas extraordinarias para determinados inquilinos. En concreto, permite ampliar hasta un año los contratos de arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica y social, una extensión que los grandes tenedores estarán obligados a aceptar salvo que se haya firmado un nuevo contrato o concurran causas tasadas. Además, refuerza las prórrogas en las zonas de mercado residencial tensionado y amplía las garantías para quienes viven de alquiler, reforzando el régimen de renovación de los contratos y limitando la capacidad de los propietarios para poner fin a determinadas relaciones contractuales. Otra de las novedades del nuevo decreto es que incorpora un artículo específico sobre publicidad de los alquileres que obliga a incluir en los anuncios información relevante para los potenciales arrendatarios, como son los límites legales aplicables a la renta o la situación del inmueble en relación con las zonas tensionadas, con el objetivo de reforzar la transparencia del mercado. Por último, el texto blinda con mayor claridad el parque público de vivienda gestionado por Casa 47. Aunque el decreto rechazado ya recogía el principio de protección permanente de estos inmuebles, la nueva redacción concreta los mecanismos para garantizarlo: establece límites permanentes al precio de transmisión de las viviendas, obliga a inscribir esas restricciones en el Registro de la Propiedad y extiende su aplicación a futuras ventas, reforzando así la vocación de permanencia del parque público y dificultando que estos activos terminen incorporándose al mercado libre. Junto con estas alteraciones en su articulado, el real decreto-ley también presenta cambios en la exposición de los motivos que los justifican. Si bien en la primera versión el caso de Maricarmen Abascal, la mujer de 87 años que fue desahuciada de su piso de Madrid hace dos semanas y cuyo caso enarboló las movilizaciones que se han venido sucediendo desde entonces, era el relato principal que sostenía todo el planteamiento, en el nuevo descansa sobre “la principal preocupación de los españoles”. Ahora el Gobierno detalla una argumentación más amplia, apoyada en datos, diagnósticos estructurales y una apelación explícita a la “función social” de la vivienda. El nuevo decreto recoge en los mismos términos que el anterior la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda habitual que expiren antes del 31 de diciembre de 2028. Los inquilinos que estén al corriente de pago podrán solicitar una extensión automática por anualidades de hasta dos años adicionales, durante las que se conservarán las mismas condiciones del contrato, salvo que ambas partes pacten una renovación alternativa o se dé una causa justificada de necesidad de la vivienda por parte del arrendador. El texto conserva también el grueso del paquete fiscal y financiero previsto en la versión anterior. Entre las medidas destaca el programa Tu Casa, una línea de financiación pública gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) que ofrecerá préstamos de hasta 50.000 euros o el 20% del valor del inmueble, a interés cero y sin comisiones a aquellas personas que afronten la compra de su primera vivienda. Asimismo, se mantienen las nuevas deducciones para inquilinos con rentas medias y bajas y las bonificaciones en el IRPF para propietarios que alquilen viviendas a precios asequibles, ampliando la senda de incentivos introducida por la ley estatal de vivienda. Otro de los pilares del decreto tiene que ver con la reforma de los alquileres de temporada y por habitaciones. La norma establece que cualquier contrato temporal que no justifique de forma expresa y acreditada la causa de la temporalidad pasará a considerarse automáticamente un alquiler de vivienda habitual, quedando sometido a las mismas garantías y límites que el resto de arrendamientos residenciales. El nuevo marco normativo también impide que la suma de los alquileres por habitaciones supere la renta que correspondería a la vivienda completa e introduce límites específicos en las zonas de mercado residencial tensionado para evitar que estas fórmulas se utilicen para sortear los controles de precios previstos por la legislación estatal. Estos dos cambios corrigen algunas de las grietas de la ley de vivienda de 2023 y que, según el Ministerio, habían permitido el fraude en este tipo de arrendamientos. Pese a que el objetivo número uno de este decreto es combatir la especulación de los fondos buitre, según los últimos datos del catastro, de las 24 millones de viviendas que existen en España, las grandes empresas poseen un millón, apenas el 4,4% del parque residencial total; al tiempo que las administraciones, las fundaciones y otras entidades suman 550.000 casas, el 2%. El resto, más del 90%, está en manos de personas físicas, y dentro de este colectivo, son mayoría aquellas con una sola vivienda (52%), mientras que el 38% tiene entre dos y cinco; el 2,5% posee de seis a 10; y apenas el 0,7% más de diez. Tras el varapalo cosechado el pasado viernes en el pleno extraordinario del Congreso, el Gobierno tomó la decisión de aprobar los decretos por medio de la Diputación Permanente, donde tiene mayoría, puesto que el peso de Junts se diluye. El primer decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE ―esto es, desde mañana―, salvo algunas disposiciones que requieren desarrollo reglamentario. Sin embargo, la entrada en vigor del segundo decreto se fija para el 15 de noviembre, de modo que no será efectivo si el texto no obtiene (previsiblemente no lo obtendrá) el respaldo parlamentario suficiente en la votación de la Diputación Permanente en un plazo máximo de 30 días. Si tiene dudas, sugerencias o simplemente quiere contarnos su caso, puede enviarnos un email a vivienda@elpais.es. Los datos que facilite serán tratados por EDICIONES EL PAÍS, S.L.U., (C/ Miguel Yuste, 40, 28037-Madrid), con la finalidad de gestionar sus dudas y/o testimonios y elaborar contenido informativo. Podrá ejercer sus derechos reconocidos en materia de protección de datos a través de la dirección dpo@prisa.com acreditando su identidad e identificando el derecho que desea ejercitar. Para más información consulte la Política de Privacidad.