Las áreas metropolitanas tiran de los precios de la vivienda

Las tensiones en el mercado inmobiliario se desplazan, cada vez con más fuerza, fuera de las grandes capitales, hacia las principales áreas metropolitanas de las grandes provincias e incluso más allá. Una zona donde todavía se pueden encontrar viviendas amplias en buenas condiciones y relativamente asequibles, y donde la obra nueva tiene espacio para crecer, dando alas a algunas promociones de alto standing que también impulsan el precio por encima de la media. De hecho, hay numerosos municipios en la periferia de las grandes capitales que ya cuentan con precios superiores a los de sus respectivas capitales, precisamente por estos nuevos desarrollos. En concreto, y de acuerdo con los últimos datos de la tasadora Tinsa by Accumin, publicados esta semana, el precio de la vivienda en las áreas metropolitanas sube un 17,3% anual en julio, en promedio, más de dos puntos por encima de las cifras de las capitales de provincia y grandes ciudades, pero es cuando se desciende al detalle cuando se observan mayores diferencias. Así, los precios de la vivienda en Madrid subieron un 15,5% anual en el segundo trimestre, según la tasadora, la mitad que en Torrejón de Ardoz, mientras que en Barcelona registraron un alza del 8,9%, una tercera parte que en Viladecans. Por su parte, un informe de la firma especializada en inversión The Avenue Select Real Estate al que ha tenido acceso EXPANSIÓN constata que los municipios más destacados de la periferia ya superan a sus respectivas capitales en precio en la mitad de las veinte grandes áreas metropolitanas, incluyendo Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. En Madrid, y de acuerdo con las cifras de Tinsa, Torrejón de Ardoz lidera las subidas de precios, con un alza del 32,6% en el segundo trimestre del año con respecto al mismo periodo de 2025, seguida de Fuenlabrada (19,7%), Parla (19,7%), Coslada (19,3%), Alcorcón (18,7%), Móstoles (18,6%), Leganés (17,3%) y Alcobendas (16,7%), todas ellas con cifras superiores a la de la capital. El fuerte crecimiento demográfico de Madrid en los últimos años, junto con una obra nueva bastante limitada, ha desbordado el mercado inmobiliario madrileño en los últimos años, lo que ha disparado los precios y expulsado a buena parte de la demanda hacia las localidades de la periferia. De hecho, una vivienda en Madrid capital cuesta un 28,4% más que en el conjunto de la Comunidad, lo que apoya el desplazamiento de la presión de la demanda hacia la periferia. Algo similar ha sucedido en Barcelona, donde la subida de precios en Viladecans (26,7%) triplica la de la Ciudad Condal, seguida de Santa Coloma de Gramenet (12,9%), Rubí (10,6%), Sabadell (10,1%), Mataró, Sant Boi de Llobregat, L'Hospitalet de Llobregat (un 8,8% en los tres casos) y Badalona (8,5%). En este caso, los precios en la Ciudad Condal se sitúan un 55,4% por encima de la media de la provincia. Hay que tener en cuenta que quienes se desplazan a la periferia no lo hacen únicamente para obtener un precio más asequible, sino también para poder comprar una vivienda más espaciosa o con mejores características, como luminosidad, aislamiento término o acústico, disponibilidad de piscina o plaza de aparcamiento. Un tipo de producto que a veces escasea en las capitales, donde hay poco suelo disponible para obra nueva, pero que al que sí se puede acceder en las nuevas promociones ubicadas en sus áreas metropolitanas e incluso más allá. A ello hay que sumar que el auge del teletrabajo ha provocado que la demanda ya no sea tan reticente a desplazarse algo más lejos. Este patrón se repite también en otros municipios ubicados en la periferia de las grandes capitales y en el resto de la provincia. Así, la subida de los precios en Valencia (16,1%) se ve ampliamente superada por la de Sagunto (23,1%); la de Málaga (14,9%), por Vélez-Málaga (18,6%) y Marbella (18,3%); la de Sevilla (12%), por Alcalá de Guadaira (14,3%); la de Alicante (16,8%), por Torrevieja (18,8%) y Elche (17,5%); y la de Bilbao (12,7%), por Barakaldo (13,6%). A pesar de que también hay numerosas localidades con subidas inferiores a las de sus respectivas capitales, habitualmente en los últimos años las grandes urbes habían subido con mucha más fuerza que su entorno. Todo ello ha provocado que muchos municipios ubicados en las áreas metropolitanas de las grandes urbes ya registren precios más elevados que los de las propias capitales de provincia. Sobre todo por el hecho de que las nuevas promociones de alto standing muchas veces se concentran en este tipo de municipios, donde hay bastante suelo disponible. De hecho, un informe de The Avenue Select Real Estate señala que los precios en la periferia prime ya superan a sus respectivas capitales en la mitad de las veinte áreas metropolitanas más destacadas. En concreto, la vivienda en Alcobendas, en el área metropolitana de Madrid, cuenta con un precio de 5.197 euros por metro cuadrado, ligeramente por encima de los 5.185 euros de la capital; algo similar a lo que sucede con Sant Just Desvern, en Barcelona (4.940 euros, por 4.754 euros en la Ciudad Condal); Alboraya, en Valencia (2.755 euros, por 2.654 en la capital); Fuengirola (3.852 euros, frente a los 3.143 euros de Málaga); Getxo, en Vizcaya (4.268 euros, frente a los 3.509 euros de Bilbao); o El Campello (2.605 euros, frente a los 1.992 euros de Alicante). El informe únicamente dispone de datos para los municipios con un cierto volumen de actividad inmobiliaria orientada al alto standing, aunque también hay algunas provincias donde estos quedan por debajo de sus respectivas capitales, como sucede en Sevilla, Zaragoza, Murcia, Asturias o Cádiz. Hay que tener en cuenta que estos municipios ofrecen una vivienda que en muchos casos cuenta con mejores características que las zonas urbanas, en ocasiones con un parque inmobiliario ya envejecido, algo que la demanda prioriza frente a una localización céntrica. Y, además, "pueden disponer de entornos naturales o costeros que la capital del área no puede ofrecer", señala el texto. Juan Luis Sáez, director general de la firma, explica que "para el inversor inmobiliario de perfil patrimonial, estos datos apuntan a que las oportunidades de valor en el mercado español no se agotan en las direcciones más conocidas. La periferia prime -bien seleccionada, con análisis riguroso de liquidez y perfil de demanda- ofrece recorrido de apreciación en algunos casos superior al de los activos más consolidados de sus respectivas capitales". Torrejón de Ardoz y Fuenlabrada brillan en torno a MadridFuenlabrada registra subidas del 19,7%.DREAMSTIMEEXPANSIONLas fuertes subidas de precios en Madrid capital han provocado que buena parte de la demanda se desplace hacia las localidades más asequibles en su periferia. Esto ha provocado que los precios se disparen un 32,6% en Torrejón de Ardoz entre el segundo trimestre de 2025 y el mismo periodo de 2026, de acuerdo con los datos de la tasadora Tinsa by Accumin, seguida de Fuenlabrada (19,7%), Parla (19,7%), Coslada (19,3%), Alcorcón (18,7%), Móstoles (18,6%) y Leganés (17,3%). Sin embargo, también hay un segundo perfil de municipios con fuertes subidas de precios, ya que a renglón seguido surge Alcobendas, con un alza del 16,7%. Un municipio que, a pesar de tener una gran heterogeneidad, destaca por tener un precio algo más elevado que el de la capital. Esto pone de manifiesto que la demanda no busca únicamente vivienda asequible, sino que también apuesta por la obra nueva con mejores características que las que puede encontrar en un parque inmobiliario más envejecido como es el de la Almendra Central madrileña, aunque sea a costa de sacrificar la localización del inmueble. Viladecans lidera las subidas de precios en BarcelonaViladecans triplica las subidas de precios de Barcelona capital. DREAMSTIMEEXPANSIONLos precios en la Ciudad Condal suben a un ritmo bastante intenso, del 8,9% anual, pero más moderado que la media nacional. Sin embargo, sí hay unas cuentas localidades en su entorno donde las compras están impulsando el inmobiliario, como es el caso de Viladecans, que lidera las alzas de precios en Barcelona, con un avance del 26,7% anual, seguida de Santa Coloma de Gramenet (12,9%), Rubí (10,6%) o Sabadell (10,1%), de acuerdo con las cifras de Tinsa. En cambio, las localidades más caras en la provincia quedan estancadas, como es el caso de Sant Just Desvern que, de acuerdo con los datos que maneja The Avenue Select Real Estate, apenas ha subido un 0,2% el último año. Al contrario que las localidades antes mencionadas, Sant Just Desvern se mueve en los 4.940 euros por metro cuadrado, por encima de los precios de la Ciudad Condal. Su principal fortaleza es "su buena conexión con el centro de la Ciudad Condal, lo que le permite absorber una demanda del comprador 'prime' que no encuentra producto adecuado dentro de la capital por la escasez de obra nueva con las especificaciones demandadas". Sagunto y Torrevieja destacan en la Comunidad ValencianaTorrevieja se ve impulsada por turistas y jubilados.DREAMSTIMEEXPANSIONLa vivienda sube con fuerza tanto en Valencia como en Alicante, debido al fuerte crecimiento demográfico en la región, impulsado por el sector turístico, numerosos teletrabajadores provenientes del resto de España y muchos jubilados tanto nacionales como extranjeros, algo que ha cogido con el pie cambiado al sector promotor, provocando un fuerte desajuste entre la oferta y la demanda. Sin embargo, las subidas son todavía mayores en algunos municipios en torno a ambas capitales, como es el caso de Sagunto, en Valencia, que registra un alza del 23,1%, o de Torrevieja y Elche, en Alicante, con alzas del 18,8% y del 17,5%, respectivamente, según las cifras de Tinsa. Además, de acuerdo con The Avenue Select Real Estate, las subidas se extienden también a algunos municipios con promociones de alto 'standing', como Alboraya, en Valencia, con una subida del 18,9% anual, o El Campello, en Alicante. Estas localidades "actúan como válvulas de escape de una demanda que no encuentra en las capitales el producto que busca: obra nueva, vivienda unifamiliar, primera línea de costa", señala el informe. Vélez-Málaga y Marbella superan a MálagaMarbella capitanea las alzas en la Costa del Sol.EXPANSIONMálaga es una de las capitales que sube con más fuerza en toda España, con un incremento anual del 14,9%, pero eso no le ha impedido verse superada por las dos grandes localidades en su provincia analizadas por Tinsa. En concreto, el sector inmobiliario en Vélez-Málaga registra un alza de precios del 18,6%, seguida de Marbella (18,3%). Si bien la primera de estas localidades podría indicar que la demanda se está desplazando hacia municipios más asequibles, la segunda indica que los compradores, especialmente los extranjeros, también apuestan por vivienda más exclusiva, con buenas calidades y una amplia oferta de servicios y ocio en torno a ella. Por su parte, desde The Avenue Select Real Estate señalan que los precios en Fuengirola suben a un ritmo del 17,2% anual, también por encima de la capital malagueña, si bien la presión compradora se extiende por toda la Costa del Sol. "Se trata de un perfil de comprador diverso: desde el inversor internacional que busca activos de rendimiento en alquiler vacacional hasta el comprador patrimonial de segunda residencia", añaden.