Radiografía del alquiler: así están los precios por capitales

El precio del alquiler cerró el tercer trimestre con un aumento interanual del 3%, según los datos de Fotocasa. Este dato continúa en línea con la moderación iniciada en el segundo trimestre, cuando la subida fue del 2,9%, y se aleja de tasas más altas como el 9,1% de los tres primeros meses del año. "El alquiler comenzó a desacelerarse durante 2026 después de varios años de incrementos extraordinariamente intensos. Nuestra preocupación es que la tregua que estamos empezando a observar en los precios pueda ser limitada si continúa reduciéndose la oferta disponible. Cualquier medida que genere mayor incertidumbre entre los propietarios y provoque que parte de ellos retire su vivienda, endurezca los requisitos de acceso o se desplace hacia otras modalidades introducirá nuevamente presión sobre los precios", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Todavía es pronto para ver el impacto real de las nuevas medidas en los precios, pero desde la Federación de Agencias Inmobiliarias ya alertaban esta semana de la caída de pisos disponibles para arrendar. Según sus cálculos, 4.235 viviendas habían salido del mercado del alquiler en sólo diez días y 1.523 firmas se han visto bloqueadas por la inseguridad jurídica generada por los decretos. A esto se suma un segundo elemento, que es el encarecimiento de las hipotecas. El euríbor a 12 meses, de cuya evolución depende el coste mensual de las hipotecas variables y el precio de los nuevos préstamos para compra de vivienda, se sitúa en el 3,216% de media en lo que va de octubre. Esta cota se encuentra muy por encima del 2,187% de hace un año. Además, los mercados descuentan al menos tres subidas de los tipos de interés adicionales a las dos que el Banco Central Europeo ya ha realizado en lo que va de año. En estos momentos, el precio del dinero se sitúa en el 2,5%, tras el último incremento del organismo el pasado 10 de septiembre. Este endurecimiento de la financiación tendrá también sus efectos en el mercado del arrendamiento. Cuando una parte de los hogares pierde capacidad para acceder a la compra, permanece más tiempo en el alquiler, incrementando todavía más la demanda. Por ello, si coinciden una reducción de la oferta de alquiler y un incremento de la demanda procedente de la compraventa, existe un riesgo claro de que los precios vuelvan a tensionarse. Además, hay que decir que, aunque la subida de la renta se moderó en el tercer trimestre, el precio, con 14,10 euros por metro cuadrado al mes, sigue estando muy cerca del máximo alcanzado en junio (14,79 /m2 al mes). En estos momentos, alquilar un piso de 80 m2 cuesta de media en España 1.128 euros al mes. "Estamos ante un mercado bloqueado que, lejos de recuperar oferta, continúa reduciendo su tamaño y es incapaz de dar respuesta a una demanda muy elevada. El alquiler ha alcanzado un punto crítico en el que no sólo muchos hogares han tocado techo en su capacidad de pago, sino que la escasez de vivienda disponible ha convertido el acceso a una vivienda en alquiler en un desafío cada vez más inalcanzable para una parte creciente de la población", añade Matos. A pesar de la moderación general, se aprecia una evolución a distintas velocidades al analizar los precios por capitales. Las rentas subieron en el tercer trimestre en la mayoría de las ciudades, pero hay zonas muy calientes todavía (con subidas de doble dígito) frente a otras que ya se están ajustando. En este contexto, hasta siete ciudades registraron incrementos por encima del 10%. A la cabeza se situó Palencia con un alza del 21,4%. Se trata de un mercado pequeño, lo que le hace muy sensible ante cualquier cambio. Por ejemplo, en el arranque de este curso ha tenido un aumento de la demanda de estudiantes tras la introducción en el Campus de Palencia (perteneciente a la Universidad de Valladolid) de los grados de Biotecnología y Enfermería. También hubo subidas destacadas en Tarragona (21,2%), Valencia (16,4%), Huelva (12,9%), Segovia (12,2%), Santander (12,1%) y Zaragoza (10,8%). En estos enclaves, el desequilibrio entre oferta y demanda continúa siendo muy acusado y los precios mantienen subidas intensas. Por su parte, en los dos principales mercados, Madrid y Barcelona, la escalada de los alquileres se ha frenado en el último año. Así, el precio de arrendar un piso en la capital del país subió apenas un 0,1% interanual en el tercer trimestre y en la Ciudad Condal se redujo un 0,7%. Estas cifras evidencian que ambas ciudades se encuentran en un momento similar de estabilización de los precios del alquiler. Son dos mercados especialmente maduros en este ciclo porque llevan años situándose en máximos y, además, son las capitales más caras. En definitiva, en estas urbes, el precio podría haber tocado techo. Esta tendencia paralela pone en entredicho la efectividad de las medidas restrictivas, como los topes del alquiler que planteada la Ley de Vivienda, que se adoptaron en Barcelona pero en Madrid no. Con dos marcos diferentes, ambas capitales siguen tendencias paralelas en la oferta nueva que sale al mercado. "No creemos que la moderación de los precios esté relacionada con la regulación. Hay factores de mercado muy poderosos, como el nivel extraordinariamente elevado que ya han alcanzado las rentas y el límite de capacidad de pago de los hogares, que explican la evolución de los precios", asegura Matos. Además de Barcelona, el precio del alquiler retrocedió en el tercer trimestre en Soria (-5,8%) y Zamora (-1,7%). Por su parte, también hubo otras ciudades en las que las rentas siguieron subido pero de forma moderada. En este grupo se encuentra Ourense (0,1%), Burgos (1,5%), Sevilla ( 2,4%), Almería ( 3,1%), Lugo (3,2%) y Huesca (3,3%). En cuanto al ránking de precios, la capital más cara sigue siendo la Ciudad Condal con 23,15 euros/m2. En este punto arrendar un piso de 80 m2 cuesta de media 1.852 al mes. Además, otras dos capitales superan la barrera de los 20,00 euros por metro cuadrado al mes y son: Madrid con 22,40 euros/m2 y San Sebastián con 20,54 euros/m2. En estos casos, la renta de un piso tipo asciende a 1.792 y 1.643 euros, respectivamente. También con entre las rentas más altas se sitúan otras ciudades como Palma de Mallorca (19,6 euros/m2), Valencia (18,9 euros/m2), Bilbao (17,6 euros/m2), Girona (16,8 euros/m2), Málaga (16,6 euros/m2), Las Palmas de Gran Canaria (16,1 euros/m2) y Santa Cruz de Tenerife (15,2 euros/m2). En el otro lado, en hasta 17 capitales la renta se sitúa por debajo de los 10 euros/m2 al mes. La más económica para vivir de alquiler es Jaén (7,6 euros/m2), donde por un inmueble de 80 m2 hay que pagar 608 euros (un tercio de lo que cuesta en el mercado barcelonés). Tras esta ciudad se sitúan otras como Ourense (8,3 euros/m2), Lugo (8,3 euros/m2), Badajoz (8,3 euros/m2), Cáceres (8,3 euros/m2). Estos datos hacen referencia justo a cómo estaba el alquiler en los meses previos a la aprobación de los decretos. Ahora, está por ver cómo influyen estas nuevas medidas en el mercado en los siguientes trimestres. Para Carlos Sánchez, responsable jurídico de Alquiler Seguro, lo más preocupante es la inseguridad jurídica. "El Gobierno ha convertido el mercado del alquiler en un campo de minas legislativo, no puede funcionar con una legislación que cambia de una semana para otra". Además, "si cada vez resulta más complejo, más costoso y menos previsible alquilar una vivienda, el riesgo es que parte de los propietarios termine optando por no hacerlo", añade Sánchez. En estas circunstancias, el presidente de FAI, José María Alfaro, advierte de que esta situación "está poniendo en peligro el futuro de muchas familias que se han quedado sin alquiler por la caída de la oferta o el retraso de firmas". Por otro lado, recuerda que "las nuevas medidas, en ningún momento, han tenido en cuenta a los pequeños propietarios, la parte más vulnerable de la oferta, ya que no concretan ni garantizan al 100% el tipo de protección en caso de impagos y queda supeditada a un laberinto de trámites burocráticos y de competencias entre administraciones, que frena que sigan alquilando sus viviendas".