¿Cómo queda mi alquiler? El decreto ni afecta a todos los caseros ni beneficia a todos los inquilinos

El Gobierno ha devuelto a la actualidad una medida ya conocida por caseros e inquilinos. Por segunda vez este año , el Ejecutivo plantea prorrogar los contratos de alquiler que finalicen antes de una fecha determinada. En este caso, los contratos que venzan antes del ... 31 de diciembre de 2028 se renovarán por dos años.En el anterior intento, la norma planteaba que quienes tuvieran un contrato que acabase entre el 20 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 podían solicitarla.Juristas expertos en vivienda explicaron entonces a ABC que daba igual que el contrato venciera en dos semanas que en un año y medio para poder solicitarlo y que debía hacerse preferentemente por burofax .En esta ocasión, así queda el texto publicado en el BOE: «La disposición final quinta establece, a solicitud de la persona arrendataria , una prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales para los contratos de vivienda habitual vigentes que cumplan sus condiciones. Exige estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. El texto vincula expresamente la finalización de la prórroga obligatoria a una fecha anterior al 31 de diciembre de 2028».Qué tienes que tener en cuenta sobre la prórroga de los contratos de alquilerPara Sandra Aurrecoechea, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia de Marín y Mateo Abogados, «no todos los contratos que finalicen antes de 2028 quedarán automáticamente prorrogados». Y ese es un matiz importante.En el BOE se detalla que está prórroga extraordinaria se hará por plazos anuales y se podrá prorrogar hasta un máximo de dos años. Será el inquilino el que lo deba pedir a su casero .Otra cuestión afecta directamente al pago de las rentas. El texto establece que se podrá aplicar la prórroga cuando «la parte arrendataria se encuentre al corriente de pago del alquiler , y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores». Es decir, para poder continuar en una vivienda se exige compromiso de abono de las mensualidades.Los caseros tendrán que aceptar «obligatoriamente»... con maticesEl decreto publicado este miércoles detalla, en su disposición final quinta, que la solicitud de prórroga tendrá que ser «obligatoriamente aceptada» por el casero, pero inmediatamente después introduce condiciones: «Salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares, aun cuando la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido expresamente prevista en el contrato, no siendo exigible dicho requisito, siempre que concurra causa real y acreditada de necesidad».Para Aurrecoechea, otra de las claves para poder aplicar la prórroga es que «el arrendamiento esté vigente cuando entre en vigor la norma y que cumpla todos los requisitos que establezca el texto definitivo».«No todos los contratos que finalicen antes de 2028 quedarán automáticamente prorrogados» Sandra Aurrecoechea Derecho Inmobiliario y socia de Marín y Mateo AbogadosEn la actualidad, un inquilino que firma un contrato de arrendamiento de vivienda habitual lo hace por un periodo inicial de cinco años. Cuando estos transcurren, el contrato se puede ir prorrogando año a año hasta un máximo de tres. La otra situación que se puede dar es que el casero decida firmar un nuevo contrato y, por ende, establecer una nueva renta al precio que estime adecuado. Con esta modificación, el contrato quedaría ampliado bajo los mismos términos que en la fecha de firma y la actualización de renta quedaría condicionada al índice al que el contrato esté referenciado.A qué contratos aplica, paso a pasoQue finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, por las siguientes causas: Que termine su prórroga obligatoria (la de 5 o 7 años prevista en el artículo 9.1 de la LAU) Que termine su prórroga tácita (la de hasta 3 años adicionales del artículo 10.1 y 10.2 de la LAU) Que finalice el período de tácita reconducción (el que se genera mes a mes o año a año según el artículo 1566 del Código Civil)Cuándo no está obligado el arrendador a aceptarlaCuando necesita la vivienda para uso propio o familiar, comunicada en tiempo y forma. Debe ser real y estar acreditada Cuando el inquilino y el arrendador han pactado de mutuo acuerdo condiciones diferentes o han firmado un nuevo contrato Cuando hay una incompatibilidad legal, por ejemplo, si el inquilino ya tiene derecho a la prórroga por vulnerabilidad que se aplica con carácter preferente Cuando hay un acuerdo de rebaja de renta: la prórroga no se aplica si ambas partes acuerdan renovar el contrato o hacer uno nuevo donde se rebaja la renta del alquiler al menos un 5% Modifica la LAULa abogada recalca que, de salir adelante, es una norma de «gran trascendencia» puesto que «puede alterar el actual sistema de duración y prórrogas regulado en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».En el anterior decreto que decayó, la literalidad de la norma favorecía al inquilino porque no fiajaba una ventana mínima o máxima para instar a la prórroga. En este caso, tampoco se establece una ventana temporal específica para que el inquilino presente la solicitud, simplemente se limita a indicar de manera literal que se aplicará «previa solicitud del arrendatario».A principios de año, miles de inquilinos enviaron un burofax a sus caseros y algunos de ellos no aceptaron esa extensión del contrato precisamente porque no tenían claro que el decreto fuese a seguir adelante.El Gobierno dispone de 30 días para llevar el decreto al Congreso, aunque desde el Ejecutivo han manifestado su intención de llevar el texto este viernes a la Cámara Baja, lo que podría reducir los tiempos de incertidumbre .¿Choca con el segundo real decreto?El Gobierno todavía no ha publicado el segundo real decreto. Según ha podido saber ABC, en ese documento se incluyen extensiones sucesivas de hasta siete años de los alquileres y obliga a los caseros a pagar 12 meses a los inquilinos para desistir de la prórroga. Así, se plantea una especie de contratos indefinidos.Este decreto todavía no se ha publicado por «una cuestión técnica legislativa». Ambos textos pueden chocar en la prórroga ya que uno establece renovación hasta dos años para los que venzan antes de diciembre de 2028 y otro introduce la renovación automática por tiempo indefinido. El viernes se puede dar la circunstancia de que un decreto sea convalidado y otro derogado, por lo que antes de ejecutar cualquier acción la abogada llama a la cautela.La jurista recuerda que la aprobación en el Consejo de Ministros no permite aplicar inmediatamente las medidas. Los decretos deben publicarse en el BOE y entrarán en vigor en la fecha que establezca cada uno de ellos y después tendrán que ser convalidados por el Congreso. Entre la fecha de la entrada en vigor del Boletín Oficial del Estado y la convalidación por parte del Congreso fue cuando se dieron los mayores litigios entre propietarios e inquilinos.Qué hay que revisar en cada contrato a partir de ahoraLa fecha de celebración y de vencimiento El régimen legal aplicable Si es verdaderamente una vivienda habitual Los preavisos remitidos por las partes La existencia de acuerdos de renovación o de un nuevo contrato El cumplimiento de pago de rentas La condición del arrendador como pequeño propietariom gran tenedor o fondo de inversión La necesidad del propietario de recuperar la viviendaUna vez publicado el decreto se debe prestar atención a todos esos puntos para saber en qué situación se encuentra cada caso. Si no es clara, puede ser un juez el que determine la actuación a seguir como ya ocurrió con el anterior decreto.Qué ocurre con la prohibición de los desahuciosLas medidas del Gobierno también incluyen la prohibición de los desahucios a inquilinos vulnerables hasta 2030. Esta medida tampoco es nueva ya que se aprobó durante la pandemia y decayó finalmente en febrero de este año. Cuando lo hizo, se abrió de nuevo la puerta a que los caseros volvieran a reanudar procesos que estuvieron paralizados durante años. En los casos en los que el lanzamiento estaba suspendido por la vulnerabilidad, el juzgado podía alzar la suspensión y señalar una nueva fecha. Los procedimientos sin fecha continuaron con su curso ordinario.Para que un inquilino sea considerado vulnerable debe cumplir unos requisitos de renta, como, por ejemplo, que el límite de ingresos sea de tres veces el IPREM (600 euros). Esos límites pueden disminuir en caso de que en la unidad familiar haya menores o personas con discapacidad. También es necesario que la situación esté acreditada por los servicios sociales, quienes también pueden informar de situaciones de vulnerabilidad social que impida el acceso a una nueva vivienda.Para Aurrecoechea, tampoco «esta media supone la paralización general de todos los desahucios».