La inversión hotelera enfila un año récord gracias al capital español

El boom inversor en hoteles lejos de apagarse parece más vivo que nunca. En lo que va de año las inversiones en este tipo de activos alcanzan ya los 4.000 millones de euros, cerca de los niveles de todo 2025, que fue un año excepcional, y se podrían rozar los 5.000 millones con el cierre de la opa sobre Atom y otras operaciones actualmente en negociación. De alcanzarse esta cifra se superaría el récord histórico alcanzado en 2018 con 4.800 millones de euros gracias con la compra de 48 hoteles del porfolio de la Hispania por Blackstone, por un importe de 1.900 millones de euros o la toma de control de NH Hotel Group por parte de Minor International. Operadores hoteleros con alta liquidez, como RIU, o familias españolas como los Matutes o García Vaquero están comprando activos emblemáticos o “trofeo”. Además nuevo capital ha irrumpido en el país como el grupo turco Kaya. Algunas de las operaciones destacadas en lo que va de 2026 han sido la compra por parte de RIU del actual Grand Hyatt de Barcelona por cerca de 350 millones; la operación llevada a cabo por Grupo Empresas Matutes que se ha hecho con la participación del 75% de Azora en tres hoteles, dos de ellos en Ibiza, por unos 180 millones; o la adquisición por parte de Calena Partners, gestora fundada por Felipe Klein, de dos hoteles en Mallorca y uno en Gran Canaria a HIP por 200 millones. Destacan también la compra por parte de Kaya del hotel ME Barcelona por unos 100 millones, de Mohari -plataforma de inversión del empresario israelí Mark Scheinberg- que controla ya el 100% del hotel Four Seasons de Madrid tras llegar a un acuerdo para repartirse con OHL el complejo Canalejas, la adquisición de Tivoli La Caleta Tenerife por parte de la familia García Baquero, o la opa de Sancus sobre Hotei valorada en 371 milones. Otras transacciones importantes fueron la del hotel Corso en Ibiza, que compró Blasson junto con A&G; el traspaso del hotel Jumeirah Port Sóller en Mallorca a Dubai Holding; la compra por parte de Besant Capital del hotel NH Collection Suecia; o la adquisición por parte de Grupotel del Ocean House Costa del Sol en Torremolinos. “Las cadenas hoteleras cuentan con abundante liquidez tras varios años de buenos resultados operativos y aprovechan el momento para adquirir activos singulares”, explica Luis Arsuaga, socio responsable de Capital Markets Hospitality de Cushman & Wakefield. Arsuara indica que, al financiarse en menor medida con deuda y disponer de caja propia, estos operadores se ven sensiblemente menos afectados por la subida de los tipos de interés que los inversores puramente financieros. Desde Colliers subrayan además que se trata del sexto año consecutivo post-Covid en el que la inversión supera los 3.000 millones de euros, confirmando la liquidez y solidez del mercado inmobiliario hotelero español en el contexto europeo e internacional. “España se sitúa como uno de los mercados hoteleros más líquidos y atractivos a nivel global, figurando en el top 3 europeo y top 5 mundial por volumen de inversión y capacidad de atracción de capital internacional”, asevera Gonzalo Gutiérrez, managing director de Hoteles en Colliers. Este año, además, a diferencia de la tendencia histórica orientada al segmento vacacional, en el periodo reciente el mercado urbano representa el 60% de la inversión total. En concreto, Madrid supera por primera vez los 1.000 millones de euros de inversión hotelera, lo que implica un incremento superior al 50% respecto a su media habitual. Barcelona, por su parte, acumula alrededor de 770 millones de euros de inversión en lo que va de año, situándose un 30% por encima de su media histórica. Los expertos coinciden, sin embargo, en que el aumento de los tipos de interés y la rentabilidad de los bonos ha ralentizado la actividad de los fondos que exigen retornos (TIR) más elevados y existe cierta escasez de capital Core Plus dispuesto a adquirir activos ya reposicionados a rentabilidades moderadas. “Como los propietarios hoteleros están en una situación financiera sana y el negocio operativo funciona bien, no existe disposición a vender a descuento, lo que genera cierta fricción entre compradores y vendedores”, asegura Arsuara. En este sentido, operaciones de gran volumen y carteras expuestas a capital institucional e internacional se están ralentizando por el contexto macroeconómico y los costes de financiación. Un ejemplo es la salida a Bolsa de HIP, que Blackstone ha aplazado de momento hasta 2027. Para Jorge Ruiz, executive director y head de Hoteles en Iberia de CBRE, aunque el encarecimiento del crédito podría presionar algo los precios de venta a la baja el próximo año, no se espera una corrección relevante dada la resiliencia del sector hotelero. Ruiz señala, además, que se observa un cambio en los patrones de consumo hacia reservas de última hora y una desestacionalización del turismo, lo que obliga a adaptar los modelos tradicionales de seguimiento. Para el próximo año, se espera que los principales vendedores sean aquellos private equity o fondos value add que exigen mayores rentabilidades a cambio de una gestión del activo y que han cumplido su ciclo (de cinco a siete años). Además, algunos inversores institucionales, como los fondos alemanes, están anticipando ventas hoteleras para hacer caja y cubrir pérdidas en sectores más castigados, como las oficinas. “La fortaleza de la actividad turística y los resultados operativos de los hoteles siguen respaldando el interés. No obstante, conviene distinguir entre una buena evolución del negocio y el precio del activo: los compradores necesitan valorar cuánto de esos resultados es sostenible y qué inversión adicional será necesaria para mantener la competitividad del hotel. Esa disciplina será importante para que la actividad continúe sobre bases sólidas”, añade Alvaro Monreal, director de Hoteles de Estrategia y Transacciones en EY.