La fiscalidad de la vivienda para uso propio y alquiler

El acceso a la vivienda se ha consolidado como uno de los grandes desafíos económicos y sociales de España, fruto de la confluencia de tres factores: un aumento de la población que se concentra en las ciudades, una oferta de vivienda nueva que no alcanza a cubrir la demanda y un marco normativo marcado por la incertidumbre y la improvisación. Dichos factores empujan al alza los precios del mercado residencial, teniendo también un protagonismo relevante en dicho aumento la presión fiscal que grava todas las fases del ciclo inmobiliario e incrementa de forma considerable el coste de poner una vivienda en el mercado para su venta o alquiler. Conocer cómo se grava la vivienda resulta esencial para medir el verdadero impacto de los impuestos en la decisión de acceder a una vivienda en propiedad o mediante un contrato de arrendamiento. A este análisis debe añadirse ahora lo dispuesto en el real decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, que se publicó en el BOE el 7 de octubre, entró en vigor al día siguiente y está pendiente de su convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. Esta norma retoma las medidas fiscales del real decreto-ley 26/2026, derogado tras no obtener la convalidación del Congreso, y modifica de forma significativa el IRPF, el IVA, el IBI y la plusvalía municipal. Las rentas del alquiler en el IRPF del arrendador Las rentas que genera para el arrendador persona física el alquiler de una vivienda tributan en la base general del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, y de las mismas pueden restarse los gastos necesarios para su obtención: costes de financiación, reparación y conservación, IBI, cuotas de comunidad, gastos jurídicos, seguros, suministros y la amortización del inmueble. En relación con lo anterior, y con el fin de estimular una oferta de alquiler estable, el rendimiento neto positivo que resulte se beneficia de una reducción general del 50% -que puede situarse entre el 60% y el 90% en determinados supuestos- cuando el arrendamiento se destina a vivienda permanente del arrendatario, es decir, cuando no se trate de alquiler vacacional ni ocasional. Debe señalarse que el anteriormente mencionado real decreto-ley 29/2026 ha rediseñado este sistema de reducciones con efectos desde el 8 de octubre de 2026, de tal forma que si un arrendador que no sea gran tenedor firma un nuevo contrato con una renta inicial más de un 5% inferior a la anterior, podrá reducir el rendimiento en un 100%, 95%, 90%, 85% o 70%, dependiendo de si se mantiene el inquilino, de la cuantía de la renta, de si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado y de la edad del arrendatario. Cuando la renta no exceda de la del contrato previo, la reducción será del 50%; si aumenta, la reducción irá bajando al 40%, 30%, 25%, 20% o 15% según la subida. Las viviendas que se alquilen por primera vez podrán aplicar reducciones del 100%, 95%, 90%, 85% o 50%, y se conservan las del 70% para ciertos alquileres sociales o programas públicos, del 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores y del 80% en la prórroga tácita, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa. Los arrendadores también podrán beneficiarse en su declaración del IRPF de la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética, siempre que reúnan los requisitos y las acreditaciones que exige la normativa al efecto. El alquiler y los impuestos indirectos A efectos de la imposición indirecta la normativa del IVA establece que el arrendamiento de un inmueble destinado únicamente a vivienda es una operación sujeta a dicho impuesto, pero exenta. La calificación del arrendamiento residencial como operación exenta implica para el arrendador que no pueda recuperar el IVA que soporta en relación con ese alquiler. En la medida en que el real decreto-ley 29/2026 quede convalidado, a partir del 1 de diciembre de 2026 la nueva regulación dejará fuera de la exención, y somete al tipo reducido del 10%, el alquiler de apartamentos o viviendas amueblados por un plazo no superior a 30 noches para un mismo arrendatario (salvo cuando se trate de la vivienda habitual del arrendador), así como los arrendamientos con servicios complementarios propios de la hostelería. Dicha circunstancia, no obstante, determinará para el arrendador la posibilidad de recuperar el IVA que soporte en relación con dichos alquileres. También se extenderá el tipo del 10% a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas a ser alquiladas como vivienda habitual, con independencia de quién sea el arrendador, si se cumplen los requisitos previstos. La tributación del inquilino En lo que respecta al IRPF, la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual se eliminó el 1 de enero de 2015, si bien se mantiene un régimen transitorio para los contratos anteriores que cumplan los requisitos vigentes entonces. Sin embargo, el mencionado real decreto-ley 29/2026 modifica este escenario al reintroducir una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible en este impuesto sea inferior a 33.007,20 euros. Su importe será el 10% de las cantidades pagadas, sobre una base máxima de 11.630 euros para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros, que disminuye progresivamente para bases más altas, y su aplicación exige cumplir determinados requisitos sobre la titularidad de otras viviendas. En lo que respecta a la imposición indirecta, los alquileres de vivienda para uso estable y permanente no tributan por la modalidad de TPO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Optar por la adquisición de una vivienda en propiedad requiere tener en consideración la tributación derivada de dicha opción en todo el proceso, que abarca desde su adquisición hasta la venta del inmueble. La compra de una vivienda La adquisición de una vivienda no tributa igual si se adquiere directamente de su promotor [vivienda nueva] o si la misma tiene la consideración de vivienda de segunda mano. La compraventa queda gravada por el IVA a un tipo general del 10% sobre el precio, que se reduce al 4% en el caso de la vivienda protegida o social (en Canarias, en lugar del IVA se aplica el IGIC, con un tipo del 7% para la vivienda nueva y del 0% para la social). El tipo rebajado alcanza igualmente a los trasteros y demás anexos vinculados y a un máximo de dos plazas de garaje compradas a la vez, siempre que se encuentren en el mismo edificio y se transmitan en la misma operación. Como novedad, el real decreto-ley 29/2026 introduce la aplicación del tipo superreducido del IVA del 4% a las entregas realizadas por los promotores de viviendas protegidas cuya calificación sea permanente o indefinida, junto con los garajes (hasta dos plazas) y anexos que se transmitan con ellas. Por otro lado, la compraventa en escritura pública de una vivienda nueva, además de quedar sometida al IVA dará lugar a la aplicación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), con una cuota variable de entre el 0,5% y el 1,5% en función de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble. Las CCAA tienen capacidad para fijar bonificaciones o tipos reducidos específicos (por ejemplo, para familias numerosas o personas con discapacidad), condicionados al valor del inmueble o a la edad del adquirente, entre otros factores. Tal es el caso, entre otras, de la Comunidad de Madrid, que ha anunciado que a partir del 1 de enero de 2027 rebajará el tipo de AJD del 0,75% al 0,4% para los menores de 40 años que compren vivienda de nueva construcción. Señalar que en este impuesto, el valor de referencia catastral funciona como base imponible mínima: cuando el precio declarado lo supera, se toma este último; cuando es inferior, la liquidación no podrá realizarse por debajo de dicho valor de referencia. Cuando la vivienda se compra en el mercado de segunda mano, la operación está exenta de IVA y tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), un impuesto cedido a las CCAA, que son quienes fijan el tipo aplicable en su ámbito territorial. La aplicación de este impuesto en lugar del IVA determinará que la elevación a escritura pública de la compraventa no tribute por AJD. Los tipos generales del TPO van desde el 4% (caso del País Vasco) hasta el 13% en ciertas regiones, y la normativa autonómica puede contemplar tipos incrementados o reducidos para supuestos concretos. En cuanto a la base imponible, se toma el más alto de estos valores: el precio pactado, el valor declarado o el ya citado valor de referencia. Si la compra se financia con un préstamo hipotecario, la escritura en que este se formaliza también devenga AJD, si bien son las entidades financieras quienes lo pagan como sujetos pasivos de este impuesto, lo que no suprime el coste pero sí atenúa su efecto sobre el comprador. Beneficios fiscales en el IRPF ligados a la adquisición de una vivienda La deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF se suprimió con efectos 1 de enero de 2013, y solo se conserva, en régimen transitorio, para quienes compraron su vivienda habitual o realizaron pagos por ella antes de esa fecha. En su lugar, y con el fin de favorecer la protección del medioambiente, el impuesto incorporó una deducción por obras de mejora de la eficiencia energética, que obliga a acreditar una mejora en la calificación energética del edificio y cuyos límites y porcentajes varían según el tipo de actuación y la reducción de consumo o demanda alcanzada. La tributación durante la tenencia de la vivienda España figura entre los pocos países que conservan una imposición sobre el patrimonio, articulada a través del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Itsgf). En los dos tributos la vivienda habitual queda exenta hasta 300.000 euros, de modo que solo el exceso sobre esa cifra se incorpora a la base imponible, teniendo en cuenta que cada impuesto empieza a exigirse a partir de un umbral patrimonial distinto. El resultado final varía según el territorio de residencia del contribuyente, porque las comunidades autónomas pueden conceder bonificaciones (en algunos casos del 100%). El Itsgf persigue homogeneizar la tributación de los patrimonios que superan 3.000.000 euros y, con el objetivo de evitar una doble imposición, permite deducir la cuota que se haya pagado por el IP. Ser titular de una vivienda que no tenga la condición de habitual y que no esté arrendada ni afecta a una actividad económica obliga a su propietario a imputar en el IRPF una renta inmobiliaria, calculada como un porcentaje de su valor catastral: el 2% con carácter general o el 1,1% cuando dicho valor se haya revisado, modificado o determinado en los últimos años. Es una renta presunta y objetiva, que no guarda relación con ingresos efectivamente obtenidos. El Real Decreto-ley 29/2026 pendiente de convalidación prolonga durante 2026 la aplicación del 1,1% a los inmuebles ubicados en municipios cuyos valores catastrales se hayan revisado, modificado o determinado mediante valoración colectiva general a partir del 1 de enero de 2012. Desde el 1 de enero de 2027, la imputación se calculará con una escala progresiva aplicada sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles afectados, con tramos del 1,1%, 1,5%, 2% y 3%. En la esfera de la imposición local, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) recae sobre la titularidad de la vivienda mediante un tipo, fijado por cada Ayuntamiento, que se aplica sobre su valor catastral. Pueden preverse bonificaciones para viviendas protegidas, familias numerosas o inmuebles que cuenten con determinadas certificaciones energéticas. En los periodos impositivos que comiencen a partir del 8 de octubre de 2026, el mencionado real decreto-ley 29/2026 dispone que los Ayuntamientos podrán aplicar recargos en el IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente, que podrían llegar hasta el 150% en el caso de propietarios de cuatro o más viviendas vacías durante más de tres años. Además, en los municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado cabrá un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida para los inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico, que sube al 100% si el titular posee dos o más inmuebles de este tipo y al 150% si posee cuatro o más. La venta de la vivienda El beneficio obtenido al vender un inmueble forma parte de la base del ahorro del IRPF y tributa conforme a una escala progresiva del 19%, 21%, 23%, 27% o 30%, en función de su importe. La ganancia resulta de restar al valor de transmisión el de adquisición, ajustados ambos por los gastos y tributos asociados, de forma que la base imponible disminuye si los costes pueden justificarse. Siempre que lo obtenido en la transmisión de la vivienda habitual se reinvierta en una nueva vivienda habitual en los plazos y condiciones que fija la ley, la ganancia derivada de la transmisión quedará exenta del IRPF, quedando igualmente exentas, sin obligación de reinvertir, las ventas de la vivienda habitual efectuadas por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Interesa señalar que el real decreto-ley 29/2026 crea una exención temporal para la ganancia que se obtenga al vender una vivienda a entidades del sector público encargadas de promover y gestionar vivienda social y asequible. Para aplicarla, la venta debe producirse entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el valor de transmisión ha de ser inferior a 800.000 euros y la vivienda debe haber estado desocupada, de manera continuada y sin causa justificada, en los dos años previos. La exención es plena hasta 200.000 euros y va disminuyendo entre esa cifra y 800.000 euros. Asimismo, a efectos de ciertas exenciones, conservarán la consideración de vivienda habitual las pertenecientes a mayores de 65 años o las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia que pasen a residir en un centro especializado o en el domicilio de un familiar. La venta de inmuebles urbanos está sujeta, además, al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Iivtnu), conocido como plusvalía municipal. Desde la reforma operada por el real decreto-ley 26/2021, no hay sujeción cuando el vendedor pueda acreditar que el suelo no se ha revalorizado entre la adquisición y la venta. Antonio Sánchez Recio y Miguel Moreta Martínez, equipo de Fiscalidad Inmobiliaria de PwC Tax & Legal