Guía para inquilinos y propietarios: cómo afecta la nueva regulación de la vivienda

El Real Decreto-ley 29/2026 por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible incluye alrededor de una veintena de medidas, por lo que propietarios e inquilinos deben revisar sus contratos para adaptarse a la nueva regulación, que previsiblemente será convalidada el próximo 16 de octubre en la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. Una de las medidas más polémicas del decreto es la prohibición de compra para las entidades que el Gobierno denomina buitre, que no podrán adquirir viviendas ni paquetes de hipotecas por debajo del 70% de su valor de tasación. Finalmente, las restricciones se amplían hasta el 31 de diciembre de 2030, dos años más de la fecha anunciada inicialmente. El decreto que previsiblemente convalidará la Diputación Permanente del Congreso el 16 de octubre establece la prohibición de desahuciar a familias vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030, con diferencias según las características del propietario. Dependiendo del precio de los alquileres, se introducen nuevos topes a las subidas de renta hasta el 31 de diciembre de 2027, que serán aplicables en toda España, independientemente de si la comunidad aplica o no la Ley de Vivienda. En este punto, cabe señalar que afectaría a la actualización anual de los contratos en vigor, por lo que los propietarios en regiones que no apliquen la Ley sí podrían incrementar los precios si firman un nuevo contrato. El decreto recoge importantes modificaciones en las condiciones de los contratos de alquiler que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026, en aspectos como los plazos de preaviso para la finalización, las indemnizaciones, la transparencia en los anuncios en portales inmobiliarios o la repercusión de gastos en el inquilino. El decreto restringe aún más las condiciones que regulan el alquiler por temporadas o por habitaciones. El Gobierno pondrá en marcha en próximas fechas una línea de financiación dotada con 10.000 millones de euros y gestionada por el ICO para la compra de la primera vivienda habitual, sin límite de edad. Como contraparte a los cambios regulatorios, el Ejecutivo ha incluido en el primer decreto de vivienda un amplio paquete fiscal, cuyo impacto estimado asciende a 2.000 millones de euros, que reconfigura la tributación de la vivienda en alquiler de larga estancia. También introduce novedades para los pisos turísticos, las constructoras de vivienda protegida y las Socimis con viviendas de alquiler en cartera. En prácticamente todos los casos, los cambios se incorporan en los contratos que se firmen a partir del próximo 1 de diciembre. Una de las grandes cruzadas del Gobierno en lo respectivo a la vivienda ha sido contra los pisos turísticos. Después de que el Tribunal Supremo tumbase hace meses el registro único estatal, también se han incluido medidas para controlar la oferta de este tipo de alquileres, definidos como los de viviendas amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística y realizada con una finalidad lucrativa. Además, la duración del contrato no puede exceder los 31 días. Por último, el decreto también incorpora la puesta en marcha de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que contará con beneficios fiscales para las ganancias obtenidas mediante la inversión en empresas de la Comunidad Económica Europea. Este producto será compatible con otra cuenta para canalizar la exención en el IRPF de la ganancia patrimonial obtenida de la venta de vivienda a las administraciones públicas: la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión.