Madrid: la escalada se desacelera, pero el precio sigue en máximos

El mercado de la vivienda en Madrid empieza a mostrar señales de cambio en esta segunda mitad del año. El precio aumentó de media un 12,9% interanual en el tercer trimestre (frente al 18,1% y 15,5% del primer y segundo trimestre, respectivamente), según los últimos datos publicados por Tinsa by Accumin. Estas cifras evidencian la desaceleración progresiva que están protagonizando las subidas en la capital, aunque siguen siendo altas. Además, el mercado madrileño deja de encabezar la escalada, como ocurría en 2025, y hasta en 20 capitales el inmobiliario se encarece con más intensidad. Entre los puntos más calientes destacan Soria (22,9%), Albacete (19,9%), Santander (17,4%), Ciudad Real (16,2%) y Oviedo (16,0%). "A pesar de la resistencia del empleo y de una tasa de ahorro de los hogares que, aunque se va normalizando, continúa por encima de la media a largo plazo, la demanda residencial se está moderando de forma generalizada ante el repunte inflacionista derivado de la guerra en Oriente Próximo, el aumento de los tipos de interés y la creciente dificultad de acceso a la vivienda", explica Cristina Arias directora de Estudios de Tinsa by Accumin. En este contexto, el impacto de la dificultad de acceso es especialmente relevante en Madrid capital, donde el esfuerzo de compra ha aumentado hasta el 66% de la renta disponible del hogar medio, muy por encima del 35% considerado razonable. Esto hace que una proporción creciente de la población residente no pueda acceder a una vivienda y la demanda se desplace hacia otras zonas bien conectadas que sean más asequibles. Adicionalmente, "los incrementos de precio intensos y consecutivos que ha acumulado la capital desde el inicio de 2025, unido a los recientes aumentos de tipos de interés y a un menor diferencial de rentabilidad con respecto a la deuda pública modera el atractivo inversor, aunque sigue atrayendo capital por expectativas de rentabilidad futura", añade Arias. Estos factores están ralentizando la demanda y el crecimiento de los precios residenciales, que aun así siguen aumentando a tasas contundentes debido a la escasez de oferta. De hecho, Madrid volvió a tener durante los meses de verano un incremento superior al de Barcelona, donde se elevó un 10,8% (por encima del 8,9% del trimestre anterior). De esta forma, el metro cuadrado se sitúa ya en la capital en los 4.765 euros y sigue en máximos -este nivel se encuentra ya un 23,2% por encima del registrado durante la burbuja, en 2007-. En estos momentos, adquirir un piso de 90 metros cuadrados cuesta de media 428.850 euros. Con estos valores, Madrid se posiciona como la segunda capital más cara para comprar, tras San Sebastián (5.026 euros/m2) que es la única que sobrepasa la barrera de los 5.000 euros y mantiene su clásico liderazgo. Completan el top cinco Barcelona (4.616 euros/m2), Palma de Mallorca (3.551 euros/m2) y Bilbao (3.347 euros/m2). A pesar de la moderación que está protagonizando la ciudad, todos los distritos incrementaron sus precios en el tercer trimestre. De hecho, todos lo hicieron por encima del 10%, a excepción de Centro (9,5%) y Moncloa-Aravaca (9,7%). En esta línea, también registró un avance más contenido Chamberí (11,6%). Se trata de zonas con tíckets muy por encima de la media madrileña. Concretamente, en estos distritos el metro cuadrado se paga a 6.417 euros, 5.602 euros y 7.344 euros, respectivamente. En el otro lado, Puente de Vallecas registró la mayor subida con un 20,1%, hasta situarse en los 3.024 euros/m2. Este barrio, situado fuera de la M-30, es de los más económicos de la capital. En esta zona el encarecimiento del metro cuadrado se está produciendo por un aumento de la demanda, que busca precios más asequibles. Le siguen distritos como San Blas (18,6%), Moratalaz (18,2%), Retiro (17,9%), Fuencarral-El Pardo (16,3%) y Tetuán (15,6%). De esta forma, los incrementos más intensos se acumulan en el eje este de la ciudad (tanto dentro como fuera de la M-30) y en la zona norte. Así, entre las áreas más dinámicas se mezclan las más caras como Retiro y algunas de las más baratas como Puente de Vallecas. También otros barrios prémium tuvieron alzas destacadas como Salamanca (15,3%) y Chamartín (14,4%), aunque este última desaceleró su incremento respecto al trimestre anterior en más de cuatro puntos (desde el 18,5%). Por su parte, llama también la atención la evolución de Arganzuela, que es el distrito donde más se aceleró la subida del precio, al pasar del 12,6% en el segundo trimestre al 15,1% en el tercer. El precio residencial en barrio comenzó a coger ritmo a finales de 2025, de forma algo más tardía que otros distritos. Se trata de una zona sujeta a un importante plan de regeneración urbana, en donde se concentran obra nueva y reformas y rehabilitaciones de vivienda antigua. Estas cifras muestran que el mercado madrileño sigue en positivo pero a ritmos diferentes. Sin embargo, la tendencia hacia la contención también se aprecia en el conjunto de la Comunidad de Madrid, donde la vivienda se encareció un 13,1% interanual (frente a 16,7% del trimestre anterior). En este caso, el precio medio se situó en 3.693 euros/m2, alcanzando un nuevo máximo histórico. A juicio de Gonzalo Bernardos, economista y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, "con los tipos de interés más altos y la incertidumbre, el año que viene habrá menos gente que quiera comprar, pero los precios de la vivienda no van a bajar de forma generalizada". Sin embargo, "la excepción pueden ser las principales zonas de Madrid y Barcelona, que están muy infladas y los propietarios van a tener que ajustar expectativas", apunta Bernardos. PRECIOS En la capital, el distrito más caro es Salamanca, que ya alcanza los 8.124 euros/m2 a cierre del tercer trimestre (1.079 euros más en apenas un año). Además, este barrio sobrepasa por primera vez la barrera de los 8.000 euros/m2. Le siguen de cerca Chamberí (7.344 euros/m2), Chamartín (6.958 euros/m2), Centro (6.417 euros/m2) y Retiro (6.400 euros/m2). Estas son las principales zonas prime de la capital y aglutinan la oferta más exclusiva. En el mapa madrileño hay otros cinco distritos que forman parte del club de más de 5.000 euros/m2. Por un lado, Arganzuela (5.700 euros/m2) y Moncloa- Aravaca (5.602 euros/m2), que se estrenaron en este grupo en 2025, y, por otro, Tetuán (5.340 euros/m2), Fuencarral-El Pardo (5.323 euros/m2) y Hortaleza (5.249 euros/m2), que se han ido sumando a lo largo de 2026. Estas cifras dan buena muestra del calentamiento de precios que vive la capital y de cómo la presión se ha ido trasladando desde la almendra central hasta otras zonas más periféricas. En el otro lado, el distrito más barato es Villaverde (2.772 euros/m2), siendo ya el único en el que el metro cuadrado se paga por menos de 3.000 euros. Le siguen Puente de Vallecas (3.024 euros/m2), Usera (3.140 euros/m2), Carabanchel (3.407 euros/m2), Latina (3.531 euros/m2) y Villa de Vallecas (3.591 euros/m2). Todos, en el sur de la ciudad. El resto de zonas ya se acerca o supera el entorno de los 4.000 euros por metro cuadrado como es el caso de Barajas (4.554 euros/m2), Ciudad Lineal (4.523 euros/m2), Moratalaz (4.072 euros/m2), Vicálvaro (3.846 euros/m2) y San Blas (3.732 euros/m2). Estos niveles de precios hacen que hasta 17 de los 21 distritos de la capital estén ya por encima del máximo alcanzado en 2007. Excluyendo el efecto de la inflación, sólo están en niveles récord el Barrio de Salamanca, Chamberí y Chamartín, y Retiro iguala el precio de la época de la burbuja.