Los fondos ven peligrar ventas de carteras de pisos para alquiler por 4.000 millones

Máxima expectación en el mercado institucional ante la inminente votación de este viernes en el Pleno del Congreso de los Diputados de los dos decretos de vivienda. Los textos que se someten a debate mantienen en vilo al sector y han levantado encendidas críticas por parte de promotores, grandes tenedores e inmobiliarias. Estas organizaciones advierten de que, de salir adelante, las medidas destruirán la oferta y ahuyentarán la inversión. Entre los principales afectados se encuentran los fondos con grandes carteras de viviendas pendientes de rotar, como Blackstone, Cerberus, Greystar y Ares. A través de distintas Socimis y plataformas, estos fondos y gestoras suman más de 15.000 viviendas. Procesos El proceso más avanzado hasta la fecha es la venta de la plataforma de Greystar y Vía Célere. Según informó el pasado mes de agosto EXPANSIÓN, Norges -de la mano de Azora- negocia desde hace meses en exclusiva con una oferta de 510 millones. Fuentes del sector indican que, por el momento, la operación sigue en marcha, aunque un endurecimiento de las condiciones del alquiler podría afectar al precio. A pesar de haber reducido considerablemente su exposición al mercado residencial en los últimos años -concretamente en 2026, tras traspasar una cartera de 5.000 viviendas a Brookfield-, Blackstone sigue siendo uno de los grandes caseros de España. Tras vender Fidere, el fondo todavía es propietario de Testa, otra gran Socimi que contaba con 8.354 viviendas en cartera y una valoración bruta aproximada de 2.555 millones de euros a cierre de 2025. El fondo de inversión cerró la refinanciación de Testa -liderada por Apollo y Ares- a finales del año pasado por más de 1.626 millones. Para deshacer posiciones, la firma puede optar por varias alternativas: la venta de toda la plataforma, la desinversión por paquetes de activos o continuar con la venta unitaria. Otro de los fondos que busca vender sus viviendas en alquiler en España es Cerberus. La firma estadounidense encargó a principios de año a Deutsche Bank la venta de una cartera de 3.300 viviendas de su Socimi Macc 1x1, con una valoración de hasta 800 millones de euros. Ares es otro de los fondos en fase de salida. Tras dar entrada este marzo a Hoopp -fondo de pensiones de los trabajadores sanitarios de Ontario- en su Socimi Iante, que cuenta con 2.300 viviendas de precio libre valoradas en más de 600 millones, Ares todavía controla otra Socimi: Daria 323. Según el folleto de salida a Bolsa de esta empresa, Daria 323 posee 1.705 viviendas (587 unidades en explotación valoradas en más de 100 millones y otras 1.118 pertenecientes al Plan Vive, con un valor de construcción de 125 millones). Otras plataformas Otra de las plataformas afectadas por la norma es Nestar. Este vehículo se creó en 2018 con los mimbres de Lazora. En ese momento, Azora sumó fuerzas con CBRE GIP (actualmente CBREIM) y Madison para impulsar la plataforma, que contaba entonces con 6.458 viviendas y 750 millones de fondos propios para ampliar su cartera. Según los últimos datos disponibles, Nestar ya suma cerca de 9.500 unidades en las principales áreas urbanas, con más de 1.500 viviendas de nueva construcción y una valoración de 1.750 millones. Nestar se capitalizó recientemente dando salida a Madison, por lo que la plataforma cuenta con un margen de tiempo mayor para buscar alternativas, incluyendo la venta unitaria de los pisos. Menos oferta La subida del precio de la vivienda en venta, sumada a la inseguridad jurídica y al riesgo operativo del alquiler, ha provocado que muchos inversores opten por retirar sus inmuebles del mercado de arrendamiento para venderlos. Un claro ejemplo es Brookfield, que eligió a Clikalia para la gestión de los pisos de Fidere y la comercialización de sus viviendas vacías. Starwood también ha contratado a la proptech española para este proceso. Como adelantó EXPANSIÓN el 25 de septiembre, Starwood ha comprado 1.100 viviendas a Nuveen por 240 millones. Su intención es mantener los activos de Córdoba y Pamplona en régimen de alquiler y vender de forma unitaria los de Madrid, que conforman el grueso de la cartera y no se habían llegado a arrendar. Desde Colliers estimaban que unas 40.000 viviendas en alquiler pasarán a manos de inversores cuyo objetivo es la segregación y posterior venta unidad a unidad en los próximos tres años. Sin embargo, el endurecimiento de las condiciones del alquiler propuesto por el Gobierno para los propietarios podría aumentar aun más el alcance de estas previsiones. Estocada al 'build to rent' Las promociones 'build to rent' (viviendas construidas para alquilar) sufren una nueva estocada con las medidas propuestas por el Gobierno. En España, este fenómeno comenzó a despuntar en 2018, pero empezó a ralentizarse tras la subida de los tipos de interés que comenzó a mediados de 2022. Para un modelo intensivo en capital como el del 'build to rent', con márgenes de rentabilidad ajustados y a muy largo plazo, el coste de la deuda ha provocado que muchos proyectos dejen de ser viables financieramente y que resulten menos atractivos en comparación con la venta tradicional ('build to sell'). Esto se suma al incremento derivado de la subida de los costes de construcción. A este escenario se añade ahora la inseguridad jurídica, que dificulta aún más una fórmula que ofrecía una solución a la falta de oferta en el mercado. De hecho, en los últimos meses, los únicos proyectos viables han sido aquellos vinculados a la vivienda asequible y las promociones asociadas a los planes de colaboración público-privada lanzados por las distintas administraciones.