Los pequeños caseros y los futuros inquilinos, los más castigados por los decretos de vivienda

Los decretos de vivienda que el Consejo de Ministros aprobó el pasado 6 de octubre, un día después de disolver las Cortes y convocar elecciones anticipadas para el 29 de noviembre, siguen cosechando duras críticas por sus efectos en el mercado residencial -especialmente en el del alquiler-, en lo relativo a la “contracción de la oferta y el endurecimiento de la selección” de inquilinos, factores que previsiblemente generarán aún más obstáculos para acceder al techo para los colectivos más perjudicados por la crisis de vivienda, como los jóvenes; y continuará favoreciendo el alza de precios. Esta es una de las conclusiones principales del análisis publicado ayer por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), y firmado por Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos; y Santiago Calvo, de la Universidad de las Hespérides, donde se advierte asimismo de que su aprobación, de espaldas al Pleno del Congreso de los Diputados y buscando su convalidación en la Diputación Permanente, “tiene mucho de fraude de ley”, al haberse aprovechado el Ejecutivo de Pedro Sánchez del diferente reparto de escaños para convalidar, al menos, las medidas recogidas en el primero de los dos textos. Además de la caída de la oferta de viviendas en alquiler, que ya se ha hecho ostensible durante las dos semanas de vigencia del primero de los decretos, el trabajo apunta a que la limitación de las subidas en los precios -del 2% o del 0%, dependiendo de si la renta se encuentra por encima o por debajo del índice de referencia del Ministerio de Vivienda- supone de facto una reducción del coste de los arrendamientos, teniendo en cuenta que los precios están subiendo a niveles muy superiores a los topes impuestos. “Con una inflación que el propio decreto sitúa por encima del 3%”, explican desde Fedea, “esto supone una reducción real de la renta de entre el 1% y el 2% por actualización y de entre el 2,9% y el 3,8% en las rentas congeladas”, algo que en la práctica constituye una “transferencia a los inquilinos actuales” y que provocaría, según los autores, un efecto perjudicial para los futuros arrendatarios, al obligar a los propietarios a imponer en los nuevos contratos “rentas iniciales más altas para descontar las actualizaciones futuras por debajo de la inflación”. En lo respectivo a la nueva regulación del alquiler temporal y por habitaciones -donde el primer decreto impone la conversión automática de los contratos a alquiler habitual si el propietario no acredita la causa de su duración y limita el precio de la renta por la suma de las habitaciones al que tendría el piso ofrecido en conjunto-, el informe señala que la eliminación de “la prima que remunera el mobiliario, la gestión y el mayor riesgo de estas modalidades” provocará, previsiblemente, una reducción en la oferta; algo que será especialmente nocivo para los inquilinos que habitualmente se acogen a este tipo de contratos, como “los estudiantes, los trabajadores desplazados o los inmigrantes recientes”, quienes también sufrirían un incremento de precios. El trabajo de Pinto y de Calvo también advierte de que el diseño de los préstamos a tipo cero de hasta 50.000 euros para la compra de la primera vivienda presenta deficiencias que podrían generar efectos diferentes a los que defiende el Gobierno. En su análisis, los académicos apuntan a “un elemento de subvención muy elevado” debido al periodo de carencia que se establece en los requisitos, que podrá ser del total de la duración de la hipoteca con un máximo de 30 años y un plazo de reembolso de diez años adicionales. Así, contando con un coste de financiación del 3,5%, la devolución sería de apenas el 30% de lo prestado si se descuenta la inflación prevista para las próximas cuatro décadas; por lo que, si se agota la dotación total de la línea gestionada por el ICO -de 10.000 millones de euros-, “la subvención equivalente rondaría los 7.000 millones”. El decreto que ya se encuentra en vigor también incluye una extensa batería de medidas fiscales que, lejos de generar un efecto incentivador entre los propietarios para que reduzcan los precios de sus contratos, podría generarles un castigo fiscal en la declaración de la Renta. “Cada cambio de tramo altera el porcentaje de reducción aplicable a todo el rendimiento, no sólo al incremento”, explican, “y esos escalones crean regiones dominadas en las que subir el precio del alquiler reduce la renta neta del propietario”. Ante esta cuestión, Fedea avanza que la “consecuencia esperable” será una “acumulación de contratos en la congelación exacta y en rebajas superiores al 5%”, lo que serviría para reducir las rentas de los nuevos contratos, pero “a costa de una pérdida recaudatoria no cuantificada y de una enorme complejidad de gestión” para la Agencia Tributaria, que deberá conocer la renta del contrato anterior, la edad del inquilino o la ubicación del inmueble arrendado para comprobar que la bonificación se aplica de forma correcta; así como de “un incentivo a la informalidad, ya que la reducción se pierde si los rendimientos no se declaran”, concluyen los académicos.