El Gobierno pone el foco en los fondos, pero carga sobre los pequeños propietarios el grueso de su intervención del alquiler: "Asfixian al pequeño ahorrador"

El veto a la compra de vivienda por parte de los fondos buitre se ha vendido como el gran logro de los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno para tratar de frenar el malestar social que prendió tras el desahucio de Maricarmen Abascal en Madrid. Sin embargo, son los pequeños propietarios los que soportan la mayor parte de la intervención que suponen las nuevas medidas acordadas por el Ejecutivo para afrontar la actual crisis de acceso a la vivienda. En los recovecos del primer decreto publicado ayer -a la espera de un segundo que incluye la renovación automática de los contratos de alquiler- se recogen medidas como la prohibición de los desahucios de personas vulnerables cuando el casero es un "fondo buitre"... pero también una persona física, sólo que en este último caso, las CCAA tendrán que pagar la renta impagada y los suministros. Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años con las mismas condiciones para contratos que expiran antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que esté al corriente de pago durante los últimos ocho meses; o pueden marcharse antes del sexto mes sin indemnización aunque se haya pactado (a diferencia de lo que ocurría hasta ahora, cuando la indemnización en el primer semestre del contrato era obligatoria). También cambia la carga que el arrendador pone sobre el arrendatario, al que ya no podrá repercutirle el IBI ni otros tributos asociados a la vivienda, o que los alquileres por habitación pasan a regirse como los de vivienda habitual. En el ámbito de la fiscalidad, a partir de 2027, las viviendas que no sean la residencia habitual del propietario ni estén alquiladas tributarán más por imputación de rentas, y los ayuntamientos podrán aplicar sobre ese inmueble un recargo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a las viviendas vacías. En cuanto a la revisión de las rentas, hasta el 31 de diciembre de 2027, si el alquiler supera el índice de referencia que se aplica en zonas tensionadas, el casero no podrá subirla; en los demás casos, el incremento no podrá superar el 2% salvo nuevo acuerdo con el inquilino. Después de esa fecha, si el contrato no prevé la actualización, no habrá subida, y en cualquier caso nunca podrá superar el índice oficial (IRAV). Con todo esto sobre la mesa, los propietarios se sienten en la diana. Creen que el Gobierno sitúa sobre sus espaldas la responsabilidad de responder ante una crisis de acceso a la vivienda que se ha larvado durante décadas y para la que ahora, acuciado por la presión social y la protesta de la acampada en la Puerta del Sol, ha improvisado dos paquetes de medidas cuya eficacia ponen en cuestión. "Los decretos van a destruir la oferta, asfixiar al pequeño ahorrador y dejar fuera del mercado precisamente a quienes dicen proteger. Incumplen, además, los principios de buena regulación, ya que pretenden aplicar medidas de alto calado de manera retroactiva, afectando seriamente al principio de confianza legítima y generando, con ello, una gran inseguridad jurídica", lamentan desde Asval, la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler, una de las mayores organizaciones de caseros del país liderada por Helena Beunza, la que fuera secretaria de Estado de Vivienda durante la etapa de José Luis Ábalos como ministro de Transporte. Los analistas y expertos en materia residencial coincidían ayer al advertir de que buena parte de las medidas propuestas en la norma van a derivar en efectos contrarios a los que buscan; no sólo es que no se construyan nuevas viviendas, sino que creen que provocarán la salida de oferta del mercado o que frenarán las intenciones de propietarios que pensaban poner sus inmuebles en alquiler. También coinciden en estos últimos días al señalar -como vienen haciendo diferentes voces del sector desde hace tiempo- que se dará una elitización del mercado del alquiler, es decir, que sólo los inquilinos con más poder adquisitivo y mejores condiciones podrán optar a la oferta en el escaparate, por delante de los arrendatarios con menores rentas o más vulnerables. Por último alertan del riesgo de subvencionar la oferta de forma indirecta, es decir, que las ayudas y bonificaciones fiscales de los inquilinos se traduzcan en incrementos del precio de las rentas finales. El responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, Carlos Sánchez, lamenta que el contenido de los decretos "vuelve a centrar buena parte de la respuesta a la emergencia habitacional sobre el propietario, mientras el problema estructural de fondo -la falta de oferta de vivienda en alquiler- sigue sin una respuesta suficiente [...] La sucesión de modificaciones sobre las reglas esenciales del alquiler dificulta que un propietario pueda anticipar las condiciones económicas y jurídicas de poner una vivienda en alquiler. El resultado es automático: estrangulación de la oferta en un contexto de elevada demanda residencial", advierte. Además de los propietarios, ninguna de las partes interpeladas por los dos decretos acordados por Moncloa parece satisfecha con los resultados: aliados parlamentarios como Podemos no sienten atendidas sus peticiones y los empresarios creen que no abordan las cuestiones estructurales de fondo, como la necesidad de una reforma de la Ley del Suelo. Todos encuentran "parches", como la prórroga de dos años de los contratos, a la que el casero puede negarse alegando que necesita la vivienda para sí o para algún familiar, aunque no lo pusiera en el contrato. O el IVA de los pisos turísticos, que finalmente será del 10% y no del 25% anunciado hace meses por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. O la definición de "fondo buitre", que en realidad no se incluye como tal. Para estos inversores, el decreto estipula "la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles". En concreto, sólo podrán adquirir una propiedad por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, pero de nuevo aquí aparecen las excepciones: esta prohibición se anula en determinados supuestos, como que la vivienda se destine para residencia habitual a precio asequible o social, durante un plazo mínimo de cinco años o que se destine a personas que precisen atención sociosanitaria, víctimas de violencia de género o personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social. "Tampoco será de aplicación cuando la persona jurídica compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda".