El Banco de España insta a limitar los pisos turísticos ante la crisis socioeconómica de la vivienda

El Banco de España señaló ayer a la vivienda como uno de los principales "desafíos estructurales de la economía española", e instó a las diferentes administraciones públicas a actuar coordinadamente para encarar el mayor problema socieconómico de nuestros días. El país, calcula, padece un déficit de 750.000 viviendas, lo que ha disparado el precio de compraventas y alquileres. La gravedad de la situación es tal que, más allá de instar a dinamizar la gestión urbanística, la liberaización de suelos y la construcción del parque público, el supervisor financiero abre la puerta a limitar los pisos turísticos e intervenir -quirúrgicamente- el mercado en las zonas más tensionadas. "Una política de vivienda efectiva requiere una estrecha coordinación entre las Administraciones Públicas competentes para reducir cuellos de botella regulatorios y administrativos en el ámbito urbanístico y en las políticas de suelo, así como para acelerar y mejorar la ejecución de los recursos públicos ya disponibles", reivindica el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, en el arranque del informe anual del organismo, que pone el foco en esta ocasión en el problema de la vivienda. Para atajarlo, apunta, "las políticas de demanda pueden mitigar en el corto plazo las situaciones de mayor vulnerabilidad", aunque avisa de que "deben diseñarse y evaluarse con cuidado para evitar efectos adversos sobre la oferta de vivienda en el medio plazo". El origen del problema radica en la confluencia de una fuerte demanda y una oferta restringida, lo que ha disparado precios dificultando la accesibilidad a la vivienda. Así, de un lado, el supervisor achaca la fortaleza de la demanda a un enorme dinamismo demográfico; las condiciones financieras favorables para los hogares; un crecimiento económico que se traduce en avances sostenidos en términos de empleo y renta de los hogares; y la presión adicional que ejerce las viviendas turísticas y los no residentes. Del lado de la oferta, a su vez, el supervisor denuncia restricciones en la gestión urbanística y del suelo; la productividad y rentabilidad del sector constructor; y la escasa disponibilidad de mano de obra. El estudio realizado por el supervisor revela un diferencial acumulado entre la construcción de vivienda y la creación de hogares es del -3,9% en España, y nula en países como Francia o Alemania, reflejando un déficit en la creación de vivienda que cifra en 750.000 unidades desde 2021. Otro elemento diferencial es el del escaso parque público de España, donde tan solo una de cada 65 viviendas es pública, frente a referentes como Países Bajos, donde son públicas un tercio del total. El mercado inmobiliario español es, de otra parte, muy heterogéneo por territorios. Las tasas de crecimiento real de los precios entre 2014 y 2025 respecto a la subida del nivel de vida varía con fuerza por territorios, con alzas del 5,2% en Málaga, el 4,8% en Madrid, o el 4,7% en Baleares, frente a las caídas del 1,6% en Zamora, el 1,3% en Soria, o el 1,2% en Teruel o Ciudad Real. También varía por zonas el peso de las viviendas turísticas en el mercado de alquiler, que supone ya el 28,9% del total en Málaga; el 12,9% en las Palmas de Gran Canaria; o el 12,1% en Sevilla; frente al 4% en Barcelona, o el 2,8% en Madrid. El porcentaje escala al 44,6% en el centro de ciudades como Málaga o Sevilla. A partir de ahí, el Banco de España subraya que el esfuerzo para comprar una vivienda crece por encima de la renta de los hogares de forma sostenida desde los años 80, periodo en el que la renta ha subido 1,8 veces y la vivienda 3,5. Actualmente, comprar una casa exige 6,8 años de salario de media, ascendiendo a 7,5 en el caso de los jóvenes y extranjeros, o 10 en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga. Como consecuencia, desde 2007 el peso relativo de la compra de hogares por parte de los jóvenes (18 a 35 años) ha caído desde el 41% al 22%. Pese a esta escalada de precios, el supervisor concluye que los riesgos para la estabilidad financiera están contenidos, dada la mayor solvencia de los hogares y la menor laxitud de las condiciones crediticias, en comparación con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. El Banco de España relata que tras aquella crisis se frenó el desarrollo de suelos y la planificación urbanística. A su vez, el propio sector de la construcción, que colapsó, quedó atomizado en pequeñas empresas de baja productividad. Además, a pesar del aumento general del empleo, este sector apenas supone el 7% del total de trabajadores, 4 puntos menos que en los años previos a la burbuja. Así, la oferta solo cubre el 63% de la demanda de este empleo. En este marco, el propio gobernador del Banco de España ha instado a los gobiernos con competencias, fundamentalmente el Ejecutivo central y los autonómicos, a coordinarse y colaborar para resolver el problema. Llegados a este punto, el supervisor urge a tomar medidas para incrementar la oferta de vivienda (fomentando la construcción industrializada, promoviendo más vivienda pública asequible), recomendando mejorar la gestión urbanística y de suelo Más allá, el Banco de España invita a contener la demanda, limitando por ejemplo los usos no residenciales y vacacionales de las viviendas. El stock propiedad de extranjeros no residentes y los pisos turísticos suman 900.000 inmuebles, un 3,3 % del total, ilustra. Finalmente, asume que las políticas de mitigación de la demanda pueden ser efectivas a corto plazo, si bien pide cautela para evitar que acaben dañando la oferta.