¿Qué barrios de Madrid y Barcelona lideran las subidas de precios?

El mercado inmobiliario sigue en plena efervescencia, a pesar de la ralentización de la demanda derivada de unos precios ya sustancialmente elevados y de la subida de los tipos de interés. Sin embargo, hay un elemento que ha supuesto un gran giro para el mercado: si hace unos años eran las grandes urbes las que lideraban los precios, ahora son las pequeñas y medianas capitales junto con los municipios cercanos a las grandes ciudades los que han tomado el relevo del mercado. Y eso se ve también dentro de las grandes capitales, ya que son las zonas más asequibles de la periferia donde más suben los precios. En concreto, Puente de Vallecas, en Madrid, y Sant Andreu, en Barcelona, lideran sus respectivos mercados. Los precios de la vivienda suben a un ritmo del 15,2% anual en el segundo trimestre, de acuerdo con los últimos datos de la tasadora Tinsa by Accumin, lo que supone la velocidad más intensa desde el tercer trimestre de 2006, en el punto álgido de la burbuja inmobiliaria. Una subida de precios que ha expulsado a buena parte de la demanda al mercado del alquiler y que ha provocado que la restante busque refugio en las zonas más asequibles de las grandes ciudades y los municipios de su periferia, donde las alzas llegan a superar en más de cinco puntos la media de sus respectivas ciudades. Así, Madrid capital registra un incremento de precios del 15,5% anual, pero lo hace con una gran heterogeneidad, ya que este mercado viene liderado por Puente de Vallecas (con un alza del 20,8%), seguida de San Blas, Chamartín (18,5% en ambos casos), Ciudad Lineal (18,2%), Hortaleza (17,9%), Barrio de Salamanca (17,5%), Moratalaz (17,5%), Retiro (17%), Carabanchel (16,4%), Latina (16,4%), Villaverde (15,8%), Tetuán (15,4%), Usera (15,3%) y Fuencarral - El Pardo (15,1%), mientras que Centro queda muy por debajo, con un alza del 8,6%, seguida de Vicálvaro (10,2%), Moncloa-Aravaca (11,6%), Arganzuela (12,6%), Barajas (13,1%), Chamberí (13,2%) y Villa de Vallecas (13,3%). Hay tres elementos determinantes en esta evolución. En primer lugar, la demanda se está viendo expulsada de las zonas céntricas más exclusivas y busca refugio en los distritos periféricos más accesibles, lo que dispara sus precios. Esto explica por qué, en líneas generales, las zonas fuera de la M-30 registran mayores subidas que las de la almendra central, como es el caso de Puente de Vallecas, la que más sube, y Centro, la que menos, si bien hay algunas excepciones a esta tendencia. En segundo lugar, hay que tener en cuenta que muchos distritos ya se han disparado en los últimos años y, por lo tanto, ya no resultan tan atractivos, como es el caso de Vicálvaro, que en los últimos cinco años acumula un alza del 65%. Y, finalmente, muchos distritos se han revalorizado por los nuevos desarrollos en su interior, que suelen conllevar más servicios públicos y nuevos establecimientos privados o, al menos, la promesa de ellos. Además, hay que tener en cuenta que las nuevas promociones en una zona suben el precio medio, no solo porque impulsen el valor de las viviendas ya existentes, sino también porque, al contar habitualmente con mejores características y calidades, suelen ser más caras que la media. En cambio, en aquellos distritos con un parque de viviendas más envejecido y con menores posibilidades para nuevos edificios, los precios suelen verse lastrados. Además, esta diferente evolución y el desplazamiento de la demanda a la periferia se ve también cuando se amplía el foco a las ciudades de la periferia, muchas de ellas con subidas muy superiores a la de la capital. En concreto, Torrejón de Ardoz lidera los incrementos de precios en la periferia madrileña, con un alza del 32,6%, seguida de Fuenlabrada (19,7%), Parla (19,7%), Coslada (19,3%), Alcorcón (18,7%), Móstoles (18,6%) o Leganés (17,3%), todos ellos municipios bastante asequibles. Por otra parte, la cada vez mayor penetración del teletrabajo, aunque sea parcial, ha favorecido los desplazamientos, así como incentivado la búsqueda de espacios más amplios que difícilmente se pueden encontrar dentro de la capital. En cambio, en el furgón de cola, aunque también con fuertes subidas, quedan Pozuelo de Alarcón (12,4%), Getafe (12,8%), Las Rozas (13%), San Sebastián de los Reyes (13,6%), Alcalá de Henares (14,2%) y Majadahonda (15,1%). Barcelona En la Ciudad Condal, el panorama es muy similar, aunque con alzas más moderadas, del 8,9% en el conjunto de la ciudad, y son precisamente los tres distritos más asequibles los que lideran las subidas de precios, mientras que las dos áreas más exclusivas están entre las colistas. En concreto, Sant Andreu lidera el incremento de los precios en Barcelona capital, con una subida del 13,7%, seguido de Nou Barris (13,2%), Horta-Guinardó (10,3%), Sants-Monjuïc (10,2%), Gràcia (9,9%), Sant Martí (9,4%), todos ellos con incrementos superiores a la media municipal (8,9%). En cambio, Les Corts, el segundo distrito más caro, registra la menor subida de la ciudad, del 7%, seguida de Ciutat Vella (7,3%), Sarriá-San Gervasi (el distrito más exclusivo, con un alza del 7,6%) y L'Eixample (8,2%). Además, igual que sucede en Madrid, son los nuevos desarrollos en zonas como Sant Andreu, Sant Martín o Nou Barris los que están marcando el paso del sector inmobiliario, debido a que no solo están sumando vivienda con mejores características que la ya existente, sino a que también están consiguiendo atraer a un público de mayor poder adquisitivo, como es el caso de los nómadas digitales o de trabajadores muy capacitados. En este sentido, hay que destacar la influencia del Distrito 22@, en Sant Martín, que ha logrado la reconversión de una zona tradicionalmente industrial en un polo tecnológico, así como el nuevo desarrollo de La Sagrera, en Sant Andreu, que se verá impulsado por el incremento de su equipamiento urbano, sus amplias zonas verdes y el desarrollo de una futura estación intermodal. Con todo, el mercado barcelonés está muy limitado por la falta de suelo finalista, algo que obliga a que buena parte de los nuevos desarrollos se hagan mediante la demolición de edificios más antiguos y a que las nuevas promociones salgan con cuentagotas. Además, el elevado porcentaje de vivienda reservado para VPO dentro de cada promoción encarece sustancialmente los costes de edificación en la Ciudad Condal. De hecho, mientras que la mayor parte de las capitales han crecido demográficamente en las últimas décadas, el caso de Barcelona es muy peculiar, porque cuenta hoy con menos habitantes que en los años 80, aunque sí se ha registrado un cierto crecimiento en los últimos cinco años. Todo ello dispara los precios de la vivienda nueva dentro de la capital barcelonesa y expulsa a buena parte de la demanda hacia las ciudades dormitorio de su periferia, donde los precios resultan más asequibles y donde es más sencillo encontrar vivienda nueva, con amplios espacios y buenas calidades, así como ciertas características, como plazas de garaje, piscina, luminosidad o aislamiento térmico y acústico. Dentro de la provincia, destacan las alzas de Viladecans (26,7%), Santa Coloma de Gramenet (12,9%), Rubí (10,6%), Sabadell (10,1%), Mataró, Sant Boi de Llobregat, L'Hospitalet de Llobregat (8,8% en los tres casos), Badalona (8,5%), Sant Cugat del Vallès y Cornellà (8% en ambos). En cambio, Granollers queda más rezagado, con un alza del 4,2%, seguido de El Prat de Llobregat (6,4%) y Terrassa (6,9%).