El Gobierno ofrece ahora dinero a los fondos para construir vivienda asequible

«Podrán ser beneficiarios finales de las operaciones de financiación sociedades mercantiles, agrupaciones temporales de empresas, fondos de capital riesgo , incluyendo fondos de fondos, vehículos de inversión y cualquier otra forma jurídica mediante la que se instrumenten proyectos empresariales, de infraestructura o promoción ... inmobiliaria». Todos estos actores serán susceptibles de acceder a la financiación preferente en el España Crece, el fondo soberano bajo gestión del ICO que anunció en su momento a bombo y platillo el presidente Pedro Sánchez y que hace poco más de un mes puso en marcha sus primeros instrumentos, los orientados a impulsar la oferta de vivienda asequible en el mercado.Tras disparar durante las últimas semanas toda clase de descalificaciones y críticas a los grandes fondos de inversión en activos inmobiliarios, a los que se ha tildado desde el Ministerio de Vivienda y desde otros flancos del Gobierno de manera indiscriminada como 'fondos buitre', el Gobierno parece haber llegado a la conclusión de que sus ambiciosos planes para desarrollar un parque estatal de vivienda asequible necesitarán muy posiblemente de su impulso y de su apoyo financiero para llegar a buen puerto, por lo que ha decidido incluirlos dentro del perímetro de acción del España Crece.Nada hacía presagiar que el Gobierno fuera a emplazar a los fondos de inversión a participar en sus planes de despliegue del parque estatal de vivienda asequible cuando la ministra de Vivienda ha dejado estas últimas semanas frases como que «el problema no son los pequeños propietarios, son esos inversores que han venido a comprar barrios enteros», en relación a la adquisición de paquetes de activos inmobiliarios por parte de los grandes fondos -algunos de ellos por cierto puesto a la venta por organismos bajo control estatal como la Sareb-, lo que ha considerado como una justificación suficiente para imponerles restricciones legales a su operativa o penalizaciones fiscales. Los ministros del Gobierno de Sumar han sido incluso más contundentes y han reclamado expresamente prohibir la participación de fondos de inversión extranjeros en el mercado inmobiliario nacional.Fuentes del área económica del Gobierno y del ICO entienden, sin embargo, que la inclusión de los grandes fondos de inversión en activos inmobiliarios como potenciales beneficiarios de la financiación del España Crece es coherente con la acción política que se ha llevado en este ámbito, aunque no lo sea tanto con el relato político instaurado desde el desahucio de Mari Carmen Abascal. Argumentan que el fondo de las políticas del Gobierno no es tanto discriminar entre actores del mercado como evitar la especulación con la vivienda y que la financiación que se prestará desde España Crece estará exclusivamente vinculada a la promoción, tenencia y gestión de vivienda asequible o de carácter social y, por lo tanto, cualquier actor que acceda a esa financiación no podrá obtener beneficios especulativos de sus activos inmobiliarios. En otras palabras, que el dinero o los proyectos de los 'fondos buitre' serán bienvenidos porque no podrán actuar como 'fondos buitre'.12.000 millones de euros por movilizarFuentes del ICO precisan, no obstante, que en los programas de desarrollo de vivienda asequible (muchos menos ambiciosos que este) en los que el banco público ha participado en el pasado han sido principalmente fondos de inversión especializados en vivienda asequible los que han entrado en este circuito. Su capacidad de movilización de recursos, sin embargo, es limitada y en los últimos años apenas han logrado poner en marcha proyectos con una inversión total de 1.000 millones. El objetivo del España Crece es movilizar 14.000 millones de euros.El Gobierno, por tanto, necesita captar capital de manera masiva para cumplir sus objetivos. Según la información sobre el canal inmobiliario del fondo España Crece proporcionada por el ICO, a la que ha tenido acceso ABC, el banco público pondrá sobre la mesa 2.000 millones de euros para préstamos para el desarrollo de viviendas de alquiler asequible y otros 275 millones para apoyar vehículos de inversión con el mismo objetivo. El ICO pondrá sobre la mesa 2.000 millones para préstamos y 275 millones en participaciones de capital, y aspira a movilizar 14.000 millones de euros para promover vivienda asequibleCon los 2.000 millones en préstamos aspiran a movilizar 12.120 millones de euros, es decir, seis euros por cada euro que ponga el ICO; y con los instrumento de capital pretenden levantar 1.667 millones de euros, lo que requiere de la intervención de socios, sean entidades financieras, promotores o inversores. Ahí es donde entran los fondos de inversión, siempre que estén dispuestos a aceptar las condiciones y las restricciones al uso establecidas por el ICO.El ICO ha estructurado las tres modalidades para cubrir todo el proceso de puesta en el mercado de un bien inmobiliario desde la promoción hasta la ocupación pasando por el proceso de construcción, intentando asegurar la rentabilidad del proceso para lo que contará con una bolsa de 1.000 millones de euros que permitirá a los promotores ahorrarse una parte de la devolución del préstamo recibido si se cumplen unos determinados objetivos que podrían estar asociados al nivel de ocupación del inmueble. Este tramo no reembolsable es la pieza clave que ha ideado el equipo directivo del ICO para acometer el fallo de mercado que han detectado en el ámbito de la promoción de vivienda para alquiler asequible y superar los recelos de los promotores respecto a este modelo: que la rentabilidad de la promoción sobre su coste de producción queda por debajo de la rentabilidad que el mercado exige, aun cuando el suelo se ceda de forma gratuita. «La consecuencia es la infraprovisión persistente: los concursos de suelo quedan desiertos o adjudicados en condiciones que no aseguran la viabilidad de la explotación», explica el banco público.