La letra pequeña del decreto de vivienda: fondos 'buitre', desahucios, prórrogas y ayudas

El Boletín Oficial del Estado recogió ayer el texto del primer decreto que el Consejo de Ministros aprobó el martes en respuesta al estallido social y mediático provocado por el desahucio de Maricarmen. Un decreto que recoge el grueso de las medidas que el Ministerio de Vivienda se encontraba negociando con los grupos parlamentarios desde hace meses y cuya letra pequeña, sin embargo, no parece terminar de convencer a sus socios de investidura. Por ello, y a pesar de que este primer decreto se separó de un segundo texto para buscar la convalidación del Congreso de los Diputados en un pleno extraordinario mañana mismo, los apoyos en este momento son una incógnita, después de que Junts y Podemos atacasen ayer el resultado de la redacción que ha liderado la ministra del ramo, Isabel Rodríguez. De momento, y a la espera de la publicación definitiva del segundo decreto, el análisis del primer texto deja importantes matizaciones respecto a los anuncios que la ministra hizo en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del martes, en materias como la definición de fondo buitre, los préstamos a interés cero para la compra de vivienda, las limitaciones para desahuciar a inquilinos morosos o la prórroga de dos años en los alquileres de vivienda. En primer lugar, el decreto divide en dos supuestos principales la prohibición de desahuciar a familias vulnerables hasta 2030. Por un lado, para los fondos considerados buitre -definidos en este caso como entidades dedicadas a comprar inmuebles o hipotecas impagadas para maximizar su rentabilidad-, para los cuales no se contempla ninguna compensación económica. En estos supuestos, será la Justicia quien deba valorar si la entidad tiene consideración de "especulativa" y proceder a la paralización del proceso de lanzamiento. Las comunidades autónomas podrán asumir voluntariamente la deuda, cancelando la paralización del desahucio. Más tarde la asumiría el Estado, si bien fuentes del Ministerio de Vivienda afirman que tendrán que valorar más adelante las cantidades, después de valorarlo con el departamento de Hacienda que lidera Arcadi España. En los casos en los que el propietario no es considerado buitre, los jueces deberán pedir en primer lugar a los servicios sociales de las comunidades que ofrezcan una alternativa habitacional. De lo contrario, las CCAA deberán pagar al propietario una compensación económica por las rentas dejadas de percibir, que más tarde, según matizan las mismas fuentes, será traspasada por el Estado. Otro de los aspectos más llamativos del decreto, además de la prohibición de compra y la nueva moratoria antidesahucios, viene por la parte de los incentivos a la compra, apartado donde el decreto incluye una nueva línea de préstamos a tipo cero de hasta 50.000 euros para la compra de la primera vivienda, "sin restricción de edad", según explican desde el departamento que lidera Isabel Rodríguez. Los límites serían esta misma cantidad o el 20% del valor del inmueble. La letra pequeña del decreto, no obstante, esconde algunas condiciones adicionales. Los beneficiarios de estos préstamos sin interés no podrán vender más tarde sus inmuebles a un precio más elevado de lo que lo compraron, sumando el IPC. En paralelo, el primer decreto de vivienda incluye una prórroga de hasta dos años para todos los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 que deberá solicitarse en dos fases. Los propietarios estarán obligados a aceptarla en prácticamente todos los casos, por lo que algunos contratos podrían extenderse hasta finales de 2030 sin actualizar la renta. Los inquilinos cuyo contrato venza antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga inicial de un año en sus contratos de alquiler, ampliable por un segundo ejercicio. Para poder solicitarla, es necesario estar al corriente del pago de la renta y no haberse retrasado en ninguna ocasión durante al menos los ocho meses anteriores a la solicitud. Los caseros, por su parte, estarán obligados a aceptar la prórroga extraordinaria, manteniendo los términos del contrato vigente. Es decir, sin subir la renta. Sin embargo, el decreto que publica hoy el BOE incluye algunas excepciones. En primer lugar, permite a los propietarios no aplicar la prórroga siempre y cuando lleguen a un acuerdo con el inquilino para renovar el contrato por un precio al menos un 5% inferior, lo que de facto supondría ampliar en cinco años la estancia del inquilino en la propiedad. Más allá de la prórroga extraordinaria, el decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para incluir una prórroga tácita, que consiste en la renovación de los contratos tras el vencimiento de los cinco años de vigencia -o siete, en el caso de que el casero sea una empresa-. En estos casos, el propietario debe avisar con un mínimo de cuatro meses de antelación si no quiere renovar el contrato, mientras que el inquilino debería hacerlo con dos mees de antelación. De lo contrario, el contrato se prorrogaría automáticamente por un año, hasta un máximo de tres ejercicios. Respecto a los precios de los alquileres, el decreto recoge la congelación total para los contratos cuyo precio se encuentre por encima del índice del propio Ministerio -el SERVAPI-; mientras que si se encuentra por debajo el casero sólo podrá aumentar, como máximo, un 2% anual hasta el final de 2027.