La letra pequeña del decreto publicado hoy: la suma de las habitaciones no podrá superar el precio del piso

El BOE publica este miércoles el primero de los decretos alumbrados a contra reloj por el Gobierno para hacer frente a la crisis de vivienda y al malestar social generado tras el desahucio de Maricarmen Abascal en Madrid. A falta de conocer la norma que abordará los contratos indefinidos, el texto publicado esta mañana recoge la letra pequeña de los acuerdos alcanzados en las últimas horas para hacer frente a los desahucios o para prohibir la compra de vivienda con fines especulativos a los "fondos buitres". En este sentido, el real decreto-ley recoge en su artículo 1 la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles. Estas tendrán limitada la adquisición de una propiedad, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. "Para garantizar su proporcionalidad, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, esta limitación tendrá una vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2028", concreta. La limitación afectará tanto a viviendas en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra. No se aplicará en determinados supuestos, como que la vivienda se destine para residencia habitual a precio asequible o social, durante un plazo mínimo de cinco años o que se destine a personas que precisen atención sociosanitaria, víctimas de violencia de género o personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social. "Tampoco será de aplicación cuando la persona jurídica compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda. Esta condición se entenderá cumplida por los entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible", concreta. La desastrosa rueda de prensa de Isabel Rodríguez para explicar el Decreto Maricarmen de vivienda: "Tengo un cacao..." Desahucios En materia de desahucios, el texto establece, en primer lugar, que se suspenderán los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de un "fondo buitre". Esta suspensión se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030. No se prevén compensaciones y la suspensión tendrá carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron. Por el contrario, sí se prevén compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas que se dediquen al alquiler asequible. La compensación comprenderá, como máximo, la renta contractual dejada de percibir, así como los costes de suministros impagados. "No serán compensables el lucro cesante hipotético, ni los daños morales", indica la norma. La demora en el pago en favor de la persona demandante por parte de la administración competente en materia de vivienda una vez acordado por el tribunal, supondrá la aplicación de los correspondientes intereses de acuerdo con la legislación aplicable. "La suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida", concreta. En segundo lugar, se recoge una enervación extraordinaria de la acción con carácter estructural. La enervación es una acción que puede ejercerse por el inquilino cuando hay un proceso de desahucio y se adeudan cantidades; es un mecanismo legal que permite al inquilino evitar el desalojo y mantener vigente el contrato de alquiler al pagar la totalidad de la deuda pendiente Mediante esta nueva regulación, cuando no se ofrezca alternativa habitacional por las comunidades autónomas, estarán obligadas a enervar la acción en un plazo de dos meses. Durante esos dos meses permanecerá el proceso suspendido. En caso de enervarse, se pondrá fin al proceso judicial. En caso de no enervarse la acción en el plazo de dos meses, se mantendrá la suspensión hasta que la Administración competente cumpla con su obligación. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas, incluidas la Comunidad Autónoma del País Vasco y el Comunidad Foral de Navarra, por el coste que les supone el cumplimiento de esta obligación, excepto los intereses de demora que en su caso puedan generarse por el cumplimiento tardío de la comunidad autónoma. Alquiler temporal y por habitaciones Modificación de la LAU "para terminar con el fraude que el alquiler de temporada y de habitaciones producen sobre el alquiler de vivienda habitual". El motivo principal es evitar que los alquileres de temporada y de habitaciones se utilicen para eludir la aplicación de la Ley de Vivienda. "Todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motiva la necesidad real y acreditada de una vivienda con carácter temporal por parte del arrendatario se convertirá automáticamente en un contrato habitual". Además, se establece también el límite de que el sumatorio del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa y se añaden garantías para la limitación de su precio en zonas de mercado residencial tensionado. Para salvaguardar las competencias autonómicas en la materia, uno de los aspectos que tumbó parte del reglamento para abordar este tipo de arrendamientos impulsado hace casi dos años por el Ejecutivo, la norma contempla permitir la aplicación de las regulaciones que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas en sus respectivos territorios. Asimismo, se regulan otras medidas importantes como la prohibición de atribuir a los inquilinos de los gastos de gestión inmobiliaria para la formalización del contrato del alquiler o los impuestos asociados a la vivienda. Igualmente, se refuerzan las garantías de los inquilinos cuando la vivienda presente desperfectos que afecten a su habitabilidad, así como de las condiciones en las que se entrega una vivienda a la finalización del contrato. Por otro lado, se amplía y fortalece el derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada por parte del arrendatario. Límite del 2% en la revisión del alquiler El decreto vuelve a actuar sobre los mecanismos de revisión de las rentas de un alquiler en vigor, que el Gobierno ya limitó tras el inicio del ataque ruso a Ucrania para posteriormente regularlo conforme a un nuevo índice denominado IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). Ahora, con nuevos acontecimientos geopolíticos impactando sobre la inflación y los precios, el texto establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda y una limitación extraordinaria de la actuación de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. La prórroga funcionará bajo las siguientes condiciones: no se procederá actualización alguna de la renta cuando el precio del alquiler de la vivienda sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta a un 2%, en defecto de pacto entre arrendador y arrendatario. Gran tenedor Se modifica la Ley por el Derecho a la vivienda para introducir la obligatoriedad de certificar en el registro de la propiedad la condición de gran tenedor de vivienda, según los requisitos marcados por la propia ley o la legislación autonómica que la supla. Por otro lado, se establece que los contratos de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado que se celebrasen antes de 2023 tendrán las mismas garantías en cuanto a sus prórrogas que un contrato celebrado con posterioridad a dicha entrada en vigor. Deducciones fiscales El Gobierno ha introducido nuevas reducciones en continuación con esta senda fiscal orientada a la rebaja de las rentas de los alquileres, el uso residencial de la vivienda y la estabilidad de los contratos con este real decreto-ley. Este nuevo sistema establece cuatro supuestos para recoger dichas reducciones: cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda; cuando la vivienda se alquile por primera vez; cuando la vivienda se alquilarse a una administración pública o entidad sin fines lucrativos para que esta el alquiler a precios asequibles o sociales; y cuando la vivienda se hubiese rehabilitado en los dos años anteriores. Los jóvenes, las familias con rentas medias y bajas y los hogares monoparentales dedican una parte creciente de sus ingresos al alquiler, en muchos casos por encima del umbral de sobreesfuerzo. Así, se introduce una deducción de hasta el 10 por ciento de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual, con límites en la renta de las personas beneficiarias. El Gobierno justifica esta medida en la intención de reducir la edad de emancipación de las personas jóvenes, lo que tiene efectos positivos sobre la natalidad, la movilidad laboral y la autonomía personal. IVA a pisos turísticos; IBI a viviendas vacías Para tratar de movilizar viviendas que actualmente se alquilan con fines turísticos hacia el parque de vivienda en alquiler permanente, el decreto establece un impuesto del 10% de IVA a los pisos turísticos y además, habilita a los ayuntamientos y entidades locales para que puedan penalizar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles el uso de la vivienda distinto al residencial o las viviendas vacías. En esta línea, se establece un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que aplicará a aquellas viviendas consideradas como vacías. Para las socimis, se modifica el régimen fiscal en su actividad residencial mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas. "Con ello, se incentiva que estas sociedades orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible, lo que contribuirá a ampliar a corto plazo la oferta de este tipo de vivienda asequible para facilitar el acceso a un mayor número de personas", concreta la norma. Por otra parte, se establece la aplicación del IVA superreducido (4%) a la vivienda de protección oficial cuando esta tenga una protección permanente e indefinida. Protección indefinida En cuanto al parque de vivienda pública, que apenas alcanza el 3,3% del total en nuestro país frente al 9% de media en Europa, el real decreto-ley fija la protección permanente de todos estos inmuebles estatales de forma indefinida para blindar su carácter público "ante cualquier tentativa de privatización en un futuro". Vivienda asequible Se dota de definición jurídica al concepto de vivienda asequible y se dice, al respecto, que el precio de venta o de alquiler de una vivienda asequible no podrá superar el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se ubique el inmueble. Tampoco, en el caso de las viviendas de alquiler, podrá incluir los gastos asociados a los anejos para incrementar el original de la vivienda. Construcción industrializada Para impulsar este tipo de construcciones, la norma contempla modificar la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria para remover los obstáculos en el acceso al crédito para la producción de componentes industrializados "que posteriormente sean transportados, montados y ensamblados en obra". Adicional a esta medida, el decreto señala que la puesta en funcionamiento de una fábrica de elementos industrializados para la construcción requiere de una inversión inicial que limita las oportunidades e iniciativas empresariales. Para abordar este aspecto, el Estado crea un sistema de avales para dar garantías de cara al acceso a la financiación privada para que pymes de fabricantes y promotores utilicen estos sistemas de industrialización en la construcción. Tu casa Se crea el mecanismo de financiación TU CASA por el que se concederán préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrán de un plazo de 10 años para su reintegro y con un tipo de interés del 0%. "Un acuerdo del Consejo de Ministros regulará sus objetivos, beneficiarios y límites". Las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.