La rentabilidad se modera al 6,2%

Después de años de un gran retorno en el mercado inmobiliario, debido a una combinación de subidas de precios e incrementos del alquiler, la rentabilidad se empieza a moderar. ¿La razón? Los precios de compra han subido con mucha más intensidad, gracias a la gran liquidez disponible en los mercados y la capacidad de ahorro e inversión de las familias que ya disponían de activos mientras que los alquileres, vinculados a los salarios, empiezan a tocar techo. Y a ello hay que sumar que muchos propietarios prefieren sacrificar algo de renta a cambio de alquilar su vivienda a alguien que les inspire mayor confianza. Además, mientras que las viviendas de tres y cuatro habitaciones dentro de las grandes ciudades han podido mejorar su retorno con el arrendamiento por habitaciones, las viviendas más pequeñas o en otras localidades disponen de menos posibilidades. Con todo, y a pesar de estas dificultades, la vivienda ofrece una rentabilidad del 6,2% anual, una cifra que no solo bate la inflación sino también el retorno de numerosos productos de inversión. Además, el escenario geográfico es muy heterogéneo, ya que Huelva lidera el ránking por capitales, con una rentabilidad del 7,4% anual, seguida de Castellón de la Plana (7,2%), Zamora (7%), Lleida (6,9%), Jaén y Murcia (6,8% en ambos casos). Comprar una vivienda para ponerla en alquiler ofrece una rentabilidad del 6,2% anual en el tercer trimestre del año, de acuerdo con los datos del portal inmobiliario Idealista. Esto es, tres décimas por debajo de las cifras del trimestre anterior y un punto por debajo de los niveles en los que se movía al principio de 2025. Esta rentabilidad bruta resulta de cruzar los datos de los precios de alquiler con los precios de compraventa, antes de impuestos. Y, si bien hay que tener en cuenta que esta rentabilidad se resiente debido al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IRPF y otros impuestos, los gastos de comunidad, los de mantenimiento y reparaciones y los asociados a buscar un nuevo inquilino, con posible tiempo que el inmueble pueda estar vacío, además del riesgo de impagos, también hay que considerar el muy probable incremento de las rentas a medio plazo. Además, la compra mediante hipoteca puede elevar la rentabilidad sobre el capital, si bien supone un riesgo añadido en caso de inquiokupación. Por capitales, Huelva lidera el ránking de rentabilidad de la vivienda, con un retorno anual del 7,4% del valor de compra, seguida de Castellón de la Plana (7,2%), Zamora (7%), Lleida (6,9%), Jaén, Murcia (6,8% en ambos casos), Guadalajara, Palencia, Segovia (6,6%), Lugo (6,5%), Toledo (6,4%), Almería, Cuenca, Zaragoza (6,3%), Badajoz, Córdoba, Huesca, Las Palmas de Gran Canaria (6,2%), Alicante, Tarragona (6,1%), Ávila, Cáceres, Ourense (6%), Ciudad Real, Oviedo, Santa Cruz de Tenerife (5,9%), Albacete, León, Soria (5,8%), Burgos (5,7%), Logroño, Valencia (5,6%), Sevilla (5,5%), Girona, Teruel, Valladolid (5,4%) y Málaga (5%), todos ellos con una rentabilidad superior a la inflación. En cambio, quedan por debajo de esta cota San Sebastián (con una rentabilidad del 3,3% del precio de compra al año), A Coruña (4,2%), Madrid, Palma de Mallorca (4,3%), Barcelona, Cádiz (4,4%), Bilbao, Pamplona, Pontevedra (4,5%), Santander (4,6%), Granada, Vitoria (4,8%) y Salamanca (4,9%). A pesar de que la mayor parte de las grandes capitales arrojan una rentabilidad inferior a la media, a la hora de valorar la rentabilidad de la operación hay que tener en cuenta varios elementos adicionales. En primer lugar, hay que considerar la posible evolución de las rentas y de los precios de venta. En segundo, hay que mirar la relación entre la oferta y la demanda, algo que no solo facilita encontrar un inquilino y reducir los periodos con el inmueble vacío, sino también seleccionar entre distintos arrendatarios para reducir el riesgo de impago e inquiokupación. Es muy habitual que las grandes capitales ofrezcan una renta anual inferior a la media, en relación al precio de compra, pero a cambio también tienen mayores perspectivas de subidas a medio plazo, así como una mayor facilidad para encontrar inquilino de forma continuada. Además, también hay que tener en cuenta la tipología del inmueble, ya que en algunas zonas funcionan mejor para el alquiler los más pequeños y en otras los grandes, los más céntricos o los ubicados en la periferia, o los más modernos o los más antiguos.